Clasificación y Ordenación del Suelo Urbano: Sectores y Regímenes No Urbanizables

Clasificación y Ordenación del Suelo: Un Marco Conceptual

El proceso de ordenación del territorio implica la clasificación del suelo en diferentes categorías, cada una con un régimen jurídico y de desarrollo específico. A continuación, se detallan las categorías principales y sus implicaciones.

Suelo Sectorizado

El suelo sectorizado es aquel que ha sido dividido para su desarrollo, pero aún no contiene toda la ordenación detallada necesaria para su ejecución inmediata. Su función principal es establecer sectores que posteriormente serán desarrollados mediante un plan específico.

• Alcance Temporal: Generalmente, se sectoriza el suelo que se estima necesario para los próximos ocho años.
• Suelo Restante: El suelo que no se requiere desarrollar a corto plazo permanece como no sectorizado, constituyendo la tercera categoría.

Suelo No Sectorizado

En el suelo no sectorizado, las determinaciones del plan general son mínimas. Este suelo solo indica que podrá desarrollarse en el futuro.

Conversión a Suelo Sectorizado

Para que un suelo no sectorizado se convierta en sectorizado, es imprescindible la aprobación de un plan de sectorización. Este plan es aprobado por la Comunidad Autónoma, ya que su implementación supone una innovación significativa en el plan general al introducir nuevos suelos en el procedimiento de urbanización.

Una vez aprobado el plan de sectorización, este tiene la potestad de:

1. Sectorizar el suelo.
2. Ordenar directamente el suelo.

En resumen, para que un suelo urbanizable pueda transformarse y urbanizarse, requiere un nivel de ordenación urbanística pormenorizada. Esto puede lograrse de tres maneras:

1. Mediante el propio plan general (actuando como plan general urbanizado).
2. Mediante la sectorización seguida de un desarrollo posterior.
3. Quedando como no sectorizado, requiriendo un plan de sectorización.

El plan general tiene la capacidad de asumir las funciones de los demás planes, pudiendo hacer innecesario cualquier otro instrumento de desarrollo.

Suelo No Urbanizable

El suelo no urbanizable se define por el artículo 46 de la LOUA. Este suelo no puede ser urbanizado ni transformado, aunque esto no impide totalmente la edificación. Por ejemplo, se podría construir una nave para guardar instrumentos necesarios para la explotación de la finca, o incluso una vivienda unifamiliar si está debidamente justificada.

Categorías de Suelo No Urbanizable

Existen varias categorías dentro del suelo no urbanizable:

• El suelo protegido por una Ley sectorial.
• El suelo sujeto a especial protección por la planificación territorial o urbanística.
• El suelo rural: Clasificado como urbanizable, pero sin las características especiales de los dos anteriores. Se considera un “cajón desastre”.

Construir una vivienda en suelo no urbanizable es complejo debido a las restricciones impuestas. Sin embargo, la LOUA contempla excepciones en el hábitat rural diseminado.

El Hábitat Rural Diseminado

En estas zonas, la LOUA permite la existencia de viviendas si el planeamiento las identifica como áreas que históricamente han albergado edificaciones vinculadas a la explotación de la tierra o al mundo rural, aunque actualmente ya no se dediquen a ello. El plan permite conservar estas viviendas e incluso autorizar la construcción de algunas nuevas, dado su origen histórico.

Es importante notar que este suelo no está destinado a convertirse en suelo urbano (no se prevé la construcción de infraestructuras como carreteras), de ahí su denominación.

Calificación Específica del Suelo

Una vez que el suelo ha sido clasificado, es necesario otorgarle una calificación específica a cada porción. Este sistema de calificación no es un numerus clausus, sino apertus (abierto).

Diversidad de Usos y Tipologías

Al desarrollar un área urbana, se requieren distintos tipos de suelo según el uso deseado. Por ejemplo, en una zona a desarrollar se pueden necesitar:

• Viviendas unifamiliares de gran parcela.
• Viviendas pareadas.
• Viviendas unifamiliares de pequeña parcela.
• Viviendas plurifamiliares en manzanas cerradas (ej. 20 plantas sin jardines).
• Viviendas plurifamiliares en manzanas abiertas con jardines.

Existen miles de tipos de calificación, y la tipología evoluciona con el tiempo. El plan urbanístico es el instrumento que determina qué uso tendrá cada tipo de suelo.

El Desafío Urbanístico

El hecho de que existan varios sectores dentro de un área no implica que todos los propietarios del suelo dentro de esa misma zona compartan el mismo aprovechamiento. Aquí radica la complejidad del urbanismo: cómo reordenar el suelo para asignar usos y aprovechamientos de manera equitativa y funcional.