Censo y Enfiteusis: Derechos de Adquisición Preferente
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El Censo y la Enfiteusis
El censo consiste en que el propietario de una finca transmite a otro su dominio a cambio del pago de un canon o rédito anual. La persona que tiene derecho a exigir la pensión se llama censualista y el que viene obligado a pagar el censatario.
El Censo Consignativo
El censualista entrega un capital en dinero al censatario, a cambio de establecer un gravamen sobre la finca de su propiedad para pagar al censualista por el capital que ha recibido en dinero.
El Censo Reservativo
El censualista cede al censatario el pleno dominio de un inmueble con la reserva del derecho a percibir una pensión anual.
El Censo Enfitéutico
El censualista entrega al censatario el dominio útil de una finca, reservándose el censualista el dominio directo y el derecho de percibir del enfiteuta (censatario) una pensión anual.
Los caracteres comunes a todos los tipos de censo son:
- Carácter perpetuo. Se constituye por tiempo indefinido.
- Indivisibilidad. Sin el consentimiento del censualista no puede dividirse la finca.
- Transmisibilidad. Tanto de la finca como del derecho a recibir la pensión.
Las formas de constitución son todas (contrato, donación inter vivos o mortis causa). Es discutible por prescripción. Las vías de extinción comunes a todos los censos son la redención, la prescripción extintiva, la pérdida o inutilización total de la finca o la expropiación.
En cuanto al Censo Enfitéutico:
El enfiteuta tiene un derecho de tanteo y retracto. Excepto en los casos de expropiación.
El dueño directo goza de un derecho de reversión.
El dueño directo goza de la facultad de Comiso. Consiste en exigir la devolución de la finca al enfiteuta, extinguiéndose así el derecho. El Comiso procederá por falta de pensión durante 3 años consecutivos; si el enfiteuta no cumple con las condiciones establecidas en el contrato; si se produce deterioro grave de la finca por el enfiteuta.
Derechos de Adquisición Preferente
Los derechos de adquisición confieren a su titular la facultad de adquirir una cosa determinada a cambio de su precio cuando el propietario quiere venderla o ya la ha transmitido a un tercero. 3 figuras:
La Opción
El derecho de opción faculta a su titular para adquirir una cosa durante el período de tiempo que se pacte, pagando el precio convenido. Se puede ejercitar frente a terceros si se inscribe en el Registro de la Propiedad. Para su transmisión es necesaria el consentimiento del concedente.
El Tanteo
El titular del derecho de tanteo tiene la facultad de adquirir una cosa antes que otro pagando el precio por el que va a ser vendida, ofrecido por un tercero.
El retracto. Es el derecho de subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Podemos distinguir entre:
- Tanteos y retractos legales. Parten de una situación o relación jurídica (copropiedad, arrendamiento, enfiteusis, etc.) en las que la ley atribuye a un sujeto la facultad de adquirir la cosa o derecho objeto de enajenación. Los retractos y tanteos legales no necesitan de inscripción.
- Tanteos y retractos voluntarios. Es el que pactan las partes libremente y debe tener publicidad registral.
- Retracto convencional. Cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa que vende.
Los supuestos de derechos legales de adquisición preferente son:
- Retracto de comuneros. Se faculta al comunero a usar el retracto cuando se enajenan a un extraño la parte de todos los demás, con el fin de acabar con la situación jurídica de la comunidad.
- Retracto de colindantes. Se concede el derecho de retracto a los propietarios de tierras colindantes cuando se trata de la venta de una finca rústica que no exceda de una hectárea.
- Retracto de coherederos. Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario, podrán los coherederos subrogarse en el lugar el comprador, reembolsándole el precio de la compra.
- Tanteo y retracto en la enfiteusis. Tanto el dueño directo como el del dominio útil tienen derecho de tanteo y retracto.
En caso de colisión de Derechos de Adquisición preferente:
Entre titulares con idéntico derecho:
- En comuneros, podrán ejercitarlo en proporción.
- En colindantes, se prefiere al dueño de la tierra colindante de menor cabida y si hay dos iguales al primero que lo solicite.
- En coherederos igual que los comuneros
Colisión entre titulares de derecho de retracto distintos:
- El retracto enfitéutico prevalece sobre el de los comuneros.
- El retracto de comuneros excluye al del colindante.
- En arrendamiento del condueño de la vivienda inscrito en el Registro es preferente al del arrendatario.
Preferencia absoluta a favor de los arrendatarios frente a cualquier otro, salvo el de colindantes si no exceden de una hectárea ninguna de las dos fincas.