Cómo Calcular el Costo de una Obra y Tasar Inmuebles
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Práctico: Componentes del Costo y Tasación de Obras
1. Análisis de Precios: Fundamentos del Presupuesto de Obra
El análisis de precios es la fundamentación del precio de cada ítem y constituye el presupuesto de la obra. Se forma por la adición de los siguientes elementos:
Componentes del Costo
- Costo-Costo (o Precio de Aplicación):
- Costo de los materiales
- Costo de la mano de obra
- Costos Indirectos y Beneficios:
- Gastos generales
- Beneficio
- Impuestos
- Costo financiero
- Otros Costos y Contingencias:
- Eventualidades
- Imprevistos
- Seguridad
- Honorarios
La suma de todos estos componentes conforma el COSTO FINAL DE LA OBRA.
Ejemplo de Análisis de Precios por Ítem
| Concepto | Unidad | Cantidad | Costo Unitario | Costo Parcial |
|---|---|---|---|---|
| Materiales | ||||
| Cemento | kg | 28 | 1,002 | 28,06 |
| Arena | m³ | 0,24 | 190,60 | 45,74 |
| Cal hidráulica | kg | 47 | 0,75 | 35,25 |
| Ladrillo común | un | 364 | 0,70 | 284,80 |
| Subtotal Materiales | 363,85 | |||
| Mano de Obra | ||||
| Oficial | hs | 7 | 15,96 | 111,72 |
| Ayudante | hs | 8 | 11,51 | 92,08 |
| Subtotal Mano de Obra | 203,80 | |||
| Total Ítem | 567,65 |
2. Componentes Adicionales y Fondo de Reparo
- A: sí
- B: sí
- C: sí
- D: sí
- E: sí
- F: no
- G: sí
- H: sí
Costo-costo + Gastos generales + Beneficios + Gastos financieros
Fondo de Reparo
Es una garantía que se retiene a la finalización de la obra. Este costo oscila entre 0,75 % y 1,5 % trimestral del valor de la garantía. Depende de factores como la magnitud de la empresa, sus antecedentes de cumplimiento y las contragarantías que ofrezca. Es menos oneroso cuando menos riesgo ofrece a la entidad que la emite.
3. Elementos Clave en la Tasación
Para realizar una tasación correcta, se deben considerar tres elementos fundamentales:
- El bien: el objeto de la tasación.
- El mercado: el entorno para el que se pronosticará el valor o precio.
- La fecha: el momento en que se realiza la operación.
4. Depreciación de un Bien
La depreciación es la merma en el valor económico de un bien. Se define como una reducción de las utilidades, expresada en unidades monetarias, debido a un deterioro en el activo físico por razones de:
- Desgaste
- Edad
- Decadencia física
- Ineficiencia
- Obsolescencia
- Descuido en la conservación
5. Métodos para Determinar la Depreciación
La depreciación se determina a través de diferentes métodos, entre los que se incluyen:
- Método de la línea recta
- Fórmula de Kuentzle
- Fórmula de Ross
- Fórmula de Heidecke
6. Cálculo del Valor Unitario y Métodos de Tasación
Determinación del Valor Unitario ($/m²)
El valor unitario en $/m² surge de la siguiente división: Precio de contado / Superficie homogeneizada. Para conformar un pronóstico, debemos tener en cuenta los comparables y, a partir de allí, obtener el valor unitario de la siguiente manera:
- Identificar el valor menor y el valor mayor de los comparables.
- Promediar los valores medios.
- Multiplicar el valor unitario resultante por el coeficiente total propio del departamento a tasar y por la superficie homogeneizada del mismo.
Métodos Comparativos de Tasación
¿En qué consisten?
Los métodos comparativos de tasación son los más utilizados en nuestro país. Consisten en la comparación directa de antecedentes de terrenos, edificios y conjuntos. Esto nos permite obtener el valor a tasar, tomando como referencia los comparables y teniendo en cuenta las características propias del bien, basándonos en el principio de sustitución.
Método de Comparación de Valores Venales con Homogeneización de Antecedentes
¿Para qué tipo de bienes es más indicado?
Es el método más indicado para tasar inmuebles.
¿Cuál es su principal ventaja?
La ventaja de este método es el procesamiento de la información mediante la comparación de bienes de la misma naturaleza, conociendo las características reales del bien, lo que permite obtener el valor de tasación de forma más precisa.
¿En qué consiste el procedimiento?
Consiste en la utilización de una planilla donde se introduce la información sobre los inmuebles (antecedentes), procesando los datos para obtener el valor unitario por superficie. Se utilizan coeficientes de homogeneización como multiplicadores, sumándole el coeficiente de oferta. Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniendo un coeficiente principal. Este valor se multiplica por su respectivo valor unitario y, finalmente, se promedian los valores unitarios para obtener el valor unitario final.
¿De qué se trata la homogeneización de superficies?
Una unidad funcional generalmente tiene distintos tipos de superficie: cubierta, semicubierta, balcón, descubierta. No puede tasarse una superficie cubierta igual que una de balcón o patio. Debido a que las proporciones de esas combinaciones son diversas, es menester fijar coeficientes de homogeneización para poder comparar distintas unidades funcionales en el proceso de tasación y obtener valores venales. El objetivo es llevar todas esas superficies a una unidad común, generalmente la superficie cubierta.