Aspectos Legales de la Propiedad Horizontal y Contratos de Edificación

1. Contratos de obra por administración

El constructor se obliga a ejecutar la obra y adquirir los materiales precisos para su realización por encargo o delegación expresa del promotor, quien se obliga a abonar el precio de los materiales, mano de obra y demás gastos, además de una remuneración que se asigna al contratista por sus tareas (esta modalidad no se regula expresamente en el Código Civil).

2. Director de obra

Es el agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

3. Ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

• Comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
• Comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y que no hubiesen otorgado título constitutivo de Propiedad Horizontal.
• Complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en esta ley.
• A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resulten cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional y económica.
• A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

4. Tercer usufructuario de una finca

Se define como el adquirente, ya sea a título oneroso o gratuito, de todo o parte de la finca o derecho real inmobiliario hipotecado, que reúne la condición de tercero porque no está personalmente sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada, ni directa ni indirectamente, ni participó en la constitución de la hipoteca.

5. Competencia de la junta de propietarios

• a) Nombrar y renovar a las personas que ejerzan los cargos antes mencionados y resolver las reclamaciones que los titulares de pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
• b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
• c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informado de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.
• d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

La junta se reunirá, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. También se reunirá en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pida una cuarta parte (1/4) de los propietarios, o un número de ellos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés, dirigiendo un escrito al Presidente, quien lo incluirá en el orden del día.

6. Obligaciones del propietario

• a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo uso adecuado de los mismos y evitando causar daños.
• b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
• c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios causados.
• d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de los apartados anteriores.
• e) Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios y cargas.
• f) Contribuir, con arreglo a su cuota, a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación del inmueble.
• g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante estos de las infracciones cometidas y daños causados.