Aspectos Legales de la Compraventa: Cabida, Saneamiento y Ventas Especiales

Excesos o Defectos de Cabida en la Compraventa de Inmuebles

El Código Civil presta atención a los problemas que pueden surgir en las compraventas de bienes inmuebles cuando el vendedor entrega una extensión menor o mayor de la acordada.

Si esta hubiere sido una extensión determinada, de tal manera que el precio se fijó por unidad de medida o número, el vendedor tendrá la obligación de entregar, si el comprador lo exige, todo lo expresado en el contrato. Si ello no fuere posible, este podrá optar por una rebaja proporcional del precio o la resolución del contrato cuando la diferencia de cabida exceda de la décima parte. Lo mismo se hará cuando el incumplimiento se deba a la menor calidad de alguna parte de la finca.

Si el problema reside en que se ha entregado mayor extensión de la acordada, el comprador tendrá que pagar ese exceso, a no ser que exceda de la vigésima parte, pues entonces podrá optar además por la resolución del contrato.

Por el contrario, si el objeto de la venta hubiere sido una finca cierta identificada por sus linderos cuyo precio se hubiese fijado a tanto alzado, el vendedor deberá entregar toda la extensión contenida en sus linderos aunque exceda de la fijada por las partes.

Obligación de Saneamiento

El vendedor está también obligado al saneamiento. Debe responder de la posesión legal y pacífica de la cosa y de los defectos o vicios ocultos que tuviere. Es obligación disponible, salvo que el vendedor actúe de mala fe.

Saneamiento por Evicción

Mediante él se trata de salvaguardar al comprador de determinadas perturbaciones que atentan contra la posesión pacífica de la cosa; en concreto, la evicción tiene lugar cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El comprador debe notificar la demanda de evicción al vendedor.

La Evicción de Cargas

Se refiere este supuesto a la compraventa de bienes inmuebles sobre los que pesa una servidumbre u otra carga que no han sido mencionadas en la escritura de compraventa. En tal caso se le concede al comprador la posibilidad de elegir entre la indemnización correspondiente y la resolución del contrato.

Saneamiento por Vicios o Defectos Ocultos

Esta obligación trata de garantizar la utilidad de la cosa vendida. Se hace responder al vendedor de los defectos ocultos que tuviere la cosa, cuando estos la hagan impropia para el uso a que se la destina, o si estos disminuyen de tal modo este uso, que si los hubiera conocido el comprador no la habría adquirido o hubiera pagado menor precio por ella.

Ante esta situación se le conceden al comprador dos remedios, que se conocen como la acción redhibitoria y la quanti minoris: por la primera puede desistir del contrato, con abono de los gastos del mismo; por la segunda, puede pedir una rebaja proporcional del precio, que se fija, a falta de acuerdo, por peritos. Estas acciones tienen un plazo de ejercicio de seis meses.

Modalidades de Venta de Consumo y Venta a Plazos

La LCM establece el régimen jurídico de nuevas modalidades de venta al público, anteriormente abandonadas al juego de la autonomía privada. El nuevo régimen, plagado de normas imperativas, se detiene en detallar unas denominadas actividades de promoción de ventas (ventas multinivel, en rebajas, de promoción…).

Regula también unas denominadas ventas especiales, como son las ventas a distancia, ambulantes o no sedentarias, automáticas y las ventas en pública subasta.

Aunque no estrictamente como venta de consumo, goza de régimen jurídico especial la venta a plazos de bienes muebles:

Se ocupa de los contratos de venta a plazos de bienes muebles corporales no consumibles e identificables, de los contratos de préstamo destinados a facilitar su adquisición y de las garantías que se constituyan para asegurar el cumplimiento de las obligaciones nacidas de los mismos.