Aspectos Jurídicos y Económicos del Contrato de Compraventa

Contrato de Compraventa: Elementos Esenciales y Obligaciones

Definición y Características

La compraventa es un contrato de cambio, sinalagmático y oneroso, que se aplica supletoriamente en los contratos donde existe intercambio de cosas, transmisión de títulos valores y algunos contratos reales (condominio, propiedad horizontal, etc.). Consiste en una operación económica y jurídica, en que una parte, llamada comprador, se obliga a pagar un precio en dinero a la otra parte, vendedor, quien a su vez se obliga a transferir la propiedad de una cosa (elementos esenciales particulares). Lo único necesario para su perfeccionamiento es que las partes presten consentimiento (no es obligatorio recibir la cosa, y el precio ya no debe ser cierto, pero sí en dinero). Sin embargo, el contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes lo estipulen, si le falta algún requisito esencial. Se considera que nadie tiene la obligación de vender, excepto necesidad jurídica.

La Cosa Vendida

Con respecto a la cosa vendida, la misma puede ser todo lo que pueda ser objeto de los contratos: objetos materiales susceptibles de valor, posibles y no prohibidos, determinadas o determinables, inclusive las cosas futuras (se puede determinar que el riesgo sea sobre el comprador o, si se sujeta a la condición de no existir, el vendedor debe hacer todo lo posible para que la cosa exista) y ajenas (siendo necesario determinar en qué carácter se obliga el contratante).

El Precio

En cuanto al precio, el cual debe ser serio, puede ser determinado en el contrato, o que la determinación sea por relación: subjetiva, si la realiza un tercero, u objetiva si se basa en datos pasados, presentes o futuros. En estos casos, sólo es válido si las partes prevén el procedimiento (caso contrario, para mantener la vigencia del contrato, lo puede determinar un juez); o por unidad de medida, cuando el objeto sea una fracción de tierra. En este caso, si fue convenido, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble (si excede más de 5% la extensión expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver). Por otro lado, si no se convino por unidad de medida, de darse el mismo exceso, el vendedor o comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia (si el comprador debe pagar un mayor precio, puede resolver).

Obligaciones de las Partes

Las obligaciones de las partes incluyen:

Del Vendedor

• Transferir al comprador la propiedad de la cosa, poner a su disposición los instrumentos requeridos, y prestar toda cooperación exigible para concretar la transferencia dominial.
• Soportar los gastos de entrega y los originados en la transferencia, excepto pacto en contrario. Si es un inmueble, se agregan los gastos de estudio del título, mensura y tributos.
• Entregar la cosa: si es mueble, dentro de las 24 horas de celebrar el contrato y, si es inmueble, inmediatamente después de la escrituración, excepto convención en contrario (conlleva el deber de conservación y custodia).
• Entregar la cosa con accesorios, libre de toda relación de poder (sin posesión ni tenencia) y de oposición de tercero.

Del Comprador

• Pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos (generalmente, contraentrega de la cosa); si no se pacta, se entiende que la venta es de contado. Es importante que el comprador tenga la posibilidad de examinar la cosa que le es entregada.
• Recibir la cosa y los documentos vinculados; consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa.
• Pagar gastos de recibo, incluidos los de testimonio de escritura pública y demás posteriores a la venta.

Cláusulas Especiales

Es posible, también, entre las partes, agregar a los contratos ciertas cláusulas. Estas incluyen:

• Pacto de retroventa: el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada, si es inmueble o mueble registrable, contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos, siempre que se ejerza dentro de los 5 años en inmuebles y 2 años en cosas muebles.
• Pacto de reventa: el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada, debiendo el vendedor restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.
• Pacto de preferencia: el vendedor tiene derecho, personalmente, a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El comprador debe comunicar su decisión de enajenar la cosa y las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta, teniendo el vendedor 10 días para ejercer su derecho y, si se omitiera, puede solicitar la invalidez del acto de compraventa con el otro comprador.

En todos los casos se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria; produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.