Aspectos Clave de la Vivienda de Protección Pública: Definiciones y Procesos
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Vivienda de Protección Pública
La vivienda de protección pública es la destinada a domicilio habitual y permanente, de nueva construcción, usada o rehabilitada, cuya superficie útil máxima se defina reglamentariamente, reúna los requisitos establecidos por esta Ley y sus normas de desarrollo, esté destinada a usuarios con un nivel de ingresos limitado, sea objeto de ayudas públicas, y se califique o reconozca como tal por la administración competente.
Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda. Asimismo, se incluye la mitad de la superficie de los espacios exteriores de uso privado de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, etc., u otros, hasta un máximo del 10% de la superficie útil cerrada. En el caso de no tratarse de viviendas, se considerará superficie útil el 80% de la superficie construida.
Precio Básico, Módulo y Precios de Venta y Renta
El precio básico es una cifra en euros/m², establecida por el Ministerio de Fomento, que sirve de base para establecer los precios máximos de venta y renta. El precio básico es el presupuesto protegible por metro cuadrado útil, y comprende las siguientes partidas o factores: mano de obra, materiales, gastos generales, margen industrial, honorarios facultativos, valor de los terrenos y tasas.
El módulo de venta por metro cuadrado de superficie útil resulta de multiplicar el precio básico en el momento de la calificación provisional o en el de la fecha en que se lleve a cabo la compraventa de la vivienda ya construida, por el valor del coeficiente de zona correspondiente.
El precio máximo de venta resulta de multiplicar el módulo de venta por la superficie útil de vivienda.
El precio de renta establece que la renta anual máxima inicial será el 4% cuando el préstamo cualificado tenga 25 años de amortización, y el 7%, cuando el préstamo sea a 10 años, del precio legal máximo al que hubiera podido venderse la vivienda en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.
La Cédula de Habitabilidad
La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita el cumplimiento de la normativa técnica sobre habitabilidad, que regulan las exigencias mínimas obligatorias que debe reunir una construcción para que sea considerada vivienda apta a efectos de su uso residencial o de morada humana.
Su finalidad es la de control de las condiciones de salubridad de las viviendas y alojamientos de carácter residencial.
La ocupación de una vivienda requiere, con carácter previo y obligatorio, el haber obtenido la Cédula de Habitabilidad, salvo en el caso de la primera ocupación de las viviendas de protección oficial, o las rehabilitadas al amparo de la normativa vigente. En estos casos, la Cédula de Habitabilidad es sustituida por la calificación definitiva de la vivienda.
Las Cédulas de Habitabilidad tienen un período de validez de cinco años, a partir de su fecha de expedición.
Calificación Provisional y Definitiva
Las fases de tramitación de un expediente de vivienda de protección oficial son tres: solicitud de calificación provisional, solicitud de calificación definitiva y concesión (o en su caso denegación) de la calificación definitiva.
La calificación es un control administrativo que permite comprobar que la promoción tiene unas características de acuerdo con lo legislado. Además, la calificación otorga al promotor unos derechos como son el acceso a créditos oficiales y determinadas exenciones fiscales.
La calificación es un acto de la Administración declarativo de derechos y obligaciones recíprocas entre la Administración y el promotor de las viviendas protegidas.
La calificación provisional es una declaración de derechos y obligaciones inicial, que se confirma al otorgar la calificación definitiva.
Los promotores de Viviendas de Protección Pública disponen de un plazo de treinta meses a partir de la obtención de la calificación provisional, para presentar la solicitud de calificación definitiva.