Aspectos Clave de la Hipoteca Inmobiliaria en España

Concepto de Hipoteca Inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria es una garantía real accesoria al crédito que asegura su cumplimiento. Se constituye registralmente y otorga al acreedor hipotecario el derecho de solicitar la venta judicial del bien hipotecado para satisfacer la deuda garantizada, independientemente de quien sea el poseedor actual del bien.

Características de la Hipoteca Inmobiliaria

1. Derecho real: Permite al acreedor ejercer un poder inmediato sobre el bien con eficacia frente a terceros.
2. Accesoriedad: Está vinculada al crédito principal y se extingue si este se extingue.
3. Limitación: Solo permite al acreedor obtener el importe necesario para satisfacer la deuda, no el valor total del inmueble.
4. Realización de valor: Ante el incumplimiento de la obligación principal, el bien es vendido judicialmente para saldar la deuda; el acreedor no adquiere el inmueble.
5. Sin desplazamiento: El deudor conserva la posesión del bien hipotecado.
6. Indivisibilidad: No puede dividirse la hipoteca, salvo pacto entre acreedor y deudor.
7. Constitución registral: La inscripción en el Registro de la Propiedad es esencial para la validez de la hipoteca.
8. Inmobiliaria: Solo puede gravar bienes inmuebles o derechos reales enajenables sobre estos.

Tipos de Hipoteca Inmobiliaria

Según su origen

Según el artículo 137 de la Ley Hipotecaria, las hipotecas se clasifican en:

• Voluntarias: Establecidas por acuerdo entre las partes.
• Legales: Impuestas por la ley y subdivididas en:
  • Expresas o públicas: Requieren escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Permiten al acreedor exigir judicialmente su constitución.
  • Tácitas u ocultas: Se imponen automáticamente por ley, sin necesidad de inscripción ni formalidad. Suelen funcionar como privilegios crediticios, aplicables en favor del Estado, provincias, municipios o aseguradoras para garantizar el cobro de impuestos o primas no satisfechas (artículo 168 LH).

Según la obligación garantizada

En función del tipo de obligación que garantizan, las hipotecas pueden clasificarse en hipotecas de tráfico e hipotecas de seguridad.

Hipoteca de tráfico

Es aquella en la que todos los elementos de la obligación garantizada (cuantía, duración, condiciones, etc.) están perfectamente determinados y conocidos por las partes. La inscripción registral refleja completamente todos los detalles del crédito, tratándose de una obligación existente y de contenido especificado.

Hipoteca de seguridad

Se utiliza para garantizar obligaciones que no están completamente configuradas al momento de su constitución. La inscripción registral no incluye todos los elementos del crédito, ya que estos son determinables en el futuro sin necesidad de nuevo acuerdo entre las partes. Ejemplos destacados:

• Obligaciones futuras o condicionales (que no existen al momento de constituirse la hipoteca).
• Garantía de títulos a la orden o al portador (sin determinar quién será el acreedor hipotecario).

Dentro de las hipotecas de seguridad, sobresale la hipoteca de máximo. Según el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, esta modalidad garantiza una cifra máxima de responsabilidad hipotecaria. Aunque el importe exacto de la deuda es incierto al momento de la inscripción, la hipoteca asegura que el bien hipotecado no responderá por un importe superior al máximo establecido.

Hipoteca inversa

Introducida por la Ley 41/2007, esta modalidad está diseñada para personas mayores de 65 años, personas en situación de dependencia o con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. El mecanismo consiste en constituir una hipoteca sobre la vivienda del deudor, quien recibe a cambio una cantidad de dinero (de forma periódica o en un único pago). Tras el fallecimiento del propietario, los herederos deberán devolver el capital prestado. Si no lo hacen, la deuda se satisface mediante la ejecución de los bienes de la herencia.

Para fomentar su uso, la ley contempla beneficios fiscales, como exenciones en determinados impuestos y bonificaciones en los gastos notariales y registrales.

Sujetos de la Relación Hipotecaria

La relación jurídico-real de hipoteca involucra principalmente al acreedor y al deudor hipotecante. Sin embargo, el titular del bien hipotecado puede transmitir su propiedad a un tercero, quien quedará afectado por las consecuencias de la ejecución hipotecaria. Por ello, se distinguen los siguientes sujetos:

Acreedor hipotecario

Es el titular del derecho real de hipoteca y del crédito garantizado. Dado el carácter accesorio de la hipoteca, esta no puede existir sin el crédito al que está vinculada ni circular de forma autónoma. Por lo tanto, el acreedor hipotecario es también el acreedor del crédito asegurado. Para ostentar este derecho, basta con tener capacidad general para obligarse.

Hipotecante

Es el titular del bien hipotecado. Puede ser:

1. Deudor hipotecario: La misma persona que debe cumplir con la obligación garantizada.
2. Hipotecante no deudor: Una persona distinta al deudor, que limita su responsabilidad al valor del bien hipotecado. En este caso, no se le aplica el principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil, ya que no asume la obligación de pago, solo la garantía.

Tercer poseedor de la finca hipotecada

Se considera tercer poseedor a la persona que, sin haber sido parte en el negocio constitutivo del derecho real de hipoteca, adquiere total o parcialmente la finca hipotecada. Los herederos del deudor hipotecario no se incluyen en esta categoría, ya que son considerados continuadores de la personalidad del deudor.

Participación en la ejecución hipotecaria

Cuando el acreedor hipotecario inicia el procedimiento de ejecución para la realización del valor del bien hipotecado, el tercer poseedor debe ser llamado al procedimiento judicial, en cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva.

Esta notificación no solo se aplica al adquirente directo del inmueble del hipotecante, sino también a quienes hayan adquirido derechos reales limitados sobre el bien hipotecado, tales como:

• Derechos reales de usufructo.
• Derechos de vuelo.
• Derechos de superficie.

En caso de ejecución hipotecaria, todos los titulares de derechos reales sobre el inmueble deben ser llamados al procedimiento judicial para garantizar sus derechos y su debida protección.

La Obligación Garantizada por la Hipoteca

La hipoteca puede garantizar el cumplimiento de cualquier tipo de obligaciones (artículo 1861 del Código Civil), sean puras o condicionales, dinerarias o no dinerarias, y organizadas de forma mancomunada, solidaria o alternativa. Aunque es más común que se garantice una obligación dineraria, también pueden asegurarse obligaciones no dinerarias, siempre que se indique su equivalencia económica.

En estos casos, la hipoteca asegura una responsabilidad pecuniaria, permitiendo la realización del valor del bien hipotecado en caso de incumplimiento. La inscripción registral debe especificar los términos de la obligación para garantizar su claridad y efectividad.

La obligación de intereses

La hipoteca también puede cubrir los intereses generados por la obligación, distinguiéndose entre:

• Intereses remuneratorios:
  Son los que remuneran el capital recibido, representando el beneficio del acreedor. Estos pueden ser:

  • Fijos: Permanecen constantes durante el periodo de la obligación.
  • Variables: Cambian en función de los factores pactados por las partes.

  Según el artículo 12 LH, deben estar claramente determinados en la inscripción registral, separados del capital principal, en cumplimiento del principio de especialidad. Aunque esta norma es dispositiva, se admite un pacto en contrario entre las partes.

• Intereses moratorios:
  Funcionan como sanción por el retraso en el cumplimiento de la obligación. Tienen un carácter indemnizatorio y no están automáticamente cubiertos por la hipoteca, salvo pacto expreso que los contemple en la escritura e inscripción, indicando su límite máximo de responsabilidad.

  La Ley 1/2013 estableció que, en los préstamos para adquisición de vivienda habitual, los intereses moratorios no pueden superar tres veces el interés legal del dinero.

Costas y gastos

La responsabilidad hipotecaria puede extenderse a las costas judiciales y gastos derivados de la ejecución de la hipoteca. Para que esto sea posible, es necesario:

• Especificar su cobertura en la escritura de constitución de la hipoteca.
• Determinar su importe máximo de forma separada de las obligaciones de capital e intereses.

La Ley 1/2013 también limitó las costas en casos de ejecución de viviendas habituales. Según el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estas no pueden exceder del 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva.

Objeto de la Hipoteca Inmobiliaria

Según los artículos 1874 del Código Civil y 106 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la hipoteca puede ser:

1. Bienes inmuebles.
2. Derechos reales sobre bienes inmuebles.

En ambos casos, deben ser bienes o derechos enajenables (artículo 1858 del Código Civil) y susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 106 LH), ya que la hipoteca se constituye mediante su inscripción registral. Esto exige que el bien o derecho esté previamente inscrito en el Registro. Si existe una prohibición de disponer sobre el bien, su inscripción como hipoteca será imposible (artículo 26 LH), mientras que una mera obligación de no enajenar no afectaría la inscripción.

Bienes y derechos no hipotecables

Según el artículo 108 LH, no pueden ser objeto de hipoteca los siguientes bienes y derechos:

• Servidumbres: No son hipotecables a menos que se hipotequen junto con el predio dominante. Sin embargo, la servidumbre de aguas sí puede ser hipotecada debido a su carácter especial.
• Usufructos legales: No son hipotecables, salvo el usufructo legal concedido al cónyuge viudo, que es el único reconocido en nuestro ordenamiento actual.
• Uso y habitación: Debido a su naturaleza personalísima e intransmisible, estos derechos no pueden ser objeto de hipoteca.

Constitución de la Hipoteca Voluntaria

La hipoteca voluntaria, a diferencia de la legal, se constituye por la voluntad de las partes interesadas. Surge del deseo y la manifestación expresa de quienes participan en su creación, ya sea mediante un acuerdo entre el acreedor e hipotecante (que puede ser o no el deudor del crédito) o a través de un acto unilateral del titular del bien o derecho hipotecado.

Existen dos modalidades principales:

1. Hipoteca convencional: Surge de un convenio o contrato entre el acreedor y el hipotecante.
2. Hipoteca unilateral: Es el resultado de un acto jurídico unilateral del titular del bien.

En ambos casos, es imprescindible el otorgamiento de escritura pública para formalizar la constitución de la hipoteca. Esta escritura debe reflejar el acuerdo o contrato constitutivo en el caso de la hipoteca convencional, o el acto jurídico creador en el caso de la hipoteca unilateral.

Efectos de la Hipoteca: Rango y Posesión

Preferencia y rango hipotecario

La preferencia o prelación entre hipotecas se determina según el principio de rango hipotecario: prior temporis, potior iuris (lo primero en el tiempo tiene mayor fuerza en derecho). Además, se aplica el principio de purga de gravámenes posteriores, lo que implica que:

• Si se ejecuta una hipoteca preferente, todos los gravámenes inscritos con posterioridad quedan extinguidos.
• El auto de adjudicación del bien incluirá las inscripciones y anotaciones posteriores, así como aquellas anteriores que hayan sido pospuestas al crédito del actor, para su cancelación.

Este efecto cancelador solo se aplica a las hipotecas y gravámenes constituidos con posterioridad a la garantía ejecutada, garantizando así la eficacia de la prelación hipotecaria.

Posesión del propietario de la finca hipotecada

Conservación de las facultades dominicales sobre la cosa

El propietario de un inmueble hipotecado mantiene la posesión del bien y conserva plenamente sus facultades dominicales. Esto significa que puede realizar todos los actos jurídicos que considere necesarios o convenientes sobre la finca, incluyendo:

• Disponer del bien hipotecado.
• Constituir nuevas cargas o derechos reales sobre el mismo, incluidas otras hipotecas.

Constitución de nuevas hipotecas

Para no restringir la libertad dispositiva del propietario ni limitar su acceso al crédito inmobiliario, la legislación permite la constitución de nuevas hipotecas sobre un bien ya hipotecado (artículo 107.3 LH).

Extinción de la Hipoteca

La hipoteca puede extinguirse por diversas causas, relacionadas con la desaparición del crédito principal o con la naturaleza del derecho real de hipoteca.

Desaparición del crédito hipotecario

Cuando el crédito principal garantizado por la hipoteca se extingue, también desaparece la garantía hipotecaria que lo aseguraba. Esto ocurre automáticamente debido al carácter accesorio de la hipoteca respecto al crédito. Sin embargo, para que la extinción tenga eficacia registral, es necesaria la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Causas generales de extinción de derechos reales

Además de la desaparición del crédito, la hipoteca se extingue por las mismas causas que afectan a otros derechos reales. Entre ellas:

• Destrucción del bien hipotecado.
• Expropiación forzosa del bien.
• Consolidación: Cuando el acreedor y el propietario del bien hipotecado coinciden en la misma persona.
• Condonación o remisión de la garantía: Por parte del acreedor.
• Resolución del derecho del constituyente o invalidez del contrato de hipoteca: Si el contrato es declarado nulo o ineficaz.

Prescripción de la acción hipotecaria

La acción hipotecaria prescribe a los 20 años desde el momento en que el deudor incumple la obligación garantizada. Este plazo marca el tiempo máximo en el que el acreedor puede ejercer su derecho a ejecutar la hipoteca.

Modificación de la Hipoteca

Acuerdos novatorios del crédito y la hipoteca

Según el artículo 1207 del Código Civil, una modificación del crédito hipotecario no afecta a la garantía hipotecaria si la novación es meramente modificativa. Sin embargo, si la novación tiene carácter extintivo, la hipoteca queda extinguida junto con el crédito inicial.

Ampliación de la hipoteca

El artículo 114 LH permite al acreedor hipotecario ampliar la hipoteca para incluir intereses vencidos o créditos no pagados por el deudor y que no estuvieran garantizados en la constitución inicial de la hipoteca. De esta manera, se amplía la garantía hipotecaria para cubrir estas deudas no aseguradas.

División de la hipoteca

Por regla general, la hipoteca es indivisible, lo que significa que no puede dividirse entre distintas partes del bien o entre varias deudas. Sin embargo, esta indivisibilidad puede ser modificada mediante un acuerdo expreso entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante.

Subrogación del crédito hipotecario

La Ley 2/1994 permite al deudor hipotecario, cuando el crédito ha sido concedido por entidades bancarias, financieras, cajas de ahorros o cooperativas de crédito, cambiar de acreedor hipotecario sin necesidad del consentimiento del prestamista original. Esta subrogación facilita al deudor buscar mejores condiciones en otra entidad financiera, promoviendo la competencia en el mercado hipotecario.

Derechos del Acreedor Hipotecario

Una vez constituida la hipoteca, el acreedor hipotecario adquiere una serie de derechos y prerrogativas diseñados para proteger su interés y asegurar la conservación del valor del bien dado en garantía. Estas prerrogativas incluyen:

• La posibilidad de evitar actos del deudor que reduzcan o menoscaben el valor del bien hipotecado (acción de devastación).
• La facultad de hacer efectivo el valor del bien para cobrar la deuda (acciones personales o reales).
• La negociación de su derecho hipotecario, incluida la preferencia al cobro que este confiere.
• La cesión del crédito hipotecario a un tercero.

Acción de devastación

La acción de devastación permite al acreedor protegerse frente a actos del propietario del bien hipotecado que ocasionen un deterioro efectivo y real, reduciendo su valor. Esto es esencial, ya que la hipoteca es un derecho real de realización de valor, y su eficacia depende de la integridad económica del bien dado en garantía.

Para ejercitar esta acción, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Deterioro efectivo y real: Debe haber una disminución del valor del bien hipotecado. No basta con meras sospechas o temores; es necesaria la prueba del daño.
2. Actos realizados por el propietario: Los actos dañinos deben proceder del titular del bien, sea o no el deudor del crédito principal. Quedan excluidos los daños causados por terceros.