Aspectos Clave de la Fianza y Condiciones Contractuales en Proyectos de Construcción

CIE1 Fianza: Se hace mención a la necesidad ya explicada que tiene la fianza. La fianza suele establecerse como un porcentaje del presupuesto del proyecto (4 ó 5 %) de forma inicial. La fianza inicial será completada con unas retenciones, que pueden oscilar entre el 10 y el 15 % del valor de las unidades de obra certificadas por el Director de Obra, en su recepción provisional, pero con defectos a subsanar por el Contratista.

También en el concepto de fianza puede entrar lo siguiente:

• Trabajos que se abonarán con cargo a la fianza, por sufrir demora la obra imputable al Contratista.
• Reparaciones que tenga que hacer el Director de Obra representando a la Propiedad con cargo a la Contrata, por defectos no subsanados, en el plazo dado al Contratista.
• Si existe una cláusula por abandono de obras por parte del Contratista, éste podrá ser penalizado con cargo a la fianza.

CIE2 Composición de precios unitarios de ejecución material y por contrata: Existen proyectos donde al firmar el Contrato de Obra hay una cláusula que fija como contractuales los cuadros de precios descompuestos. En este caso, hay que fijar de forma clara cómo se tomarán los costes de los precios unitarios, de la mano de obra, maquinaria, medios auxiliares, etc.

CIE3 Precios contradictorios o de partidas alzadas: Son los que, como explicamos, no aparecen valorados con detalle en el proyecto por alguna razón. Dichas unidades de obra hay que medirlas y valorarlas. En este apartado, se especificará el modo en que procederemos a medir dichas partidas: cómo se van a constituir sus costes, gastos generales de obra, medios auxiliares. Para su ejecución, hace falta la autorización del Director de Obra.

CIE4 Mejora y modificaciones de obra, instalaciones y maquinaria: Si el Contratista propone mejoras o modificaciones que considere oportunas, y son aprobadas por el Director de Obra, los costes extras generados se cargarán al Contratista. Si lo hace la Propiedad, serán cargados a cuenta de la Propiedad.

CIE5 Revisión de precios: Un proyecto se aprueba hoy, pero se realiza mucho más tarde de lo convenido entre las partes. La ley dispone que se explique cómo se llevará a efecto la revisión de precios. Normalmente se utiliza una fórmula polinómica que publica el Ministerio de Hacienda de forma mensual o trimestral por tipo de proyecto. En nuestro caso, escogeríamos la fórmula polinómica aplicada a proyectos de electrificación. Dicha fórmula posee una serie de índices en forma de fracción, que tienen en cuenta la variación de los costes de mano de obra, energía, precio del cobre, etc., desde que se aprobó el proyecto hasta que se realizó. El resultado de la fórmula es un coeficiente (nº mayor que la unidad) llamado KT, por el cual multiplicaremos el coste de una certificación de obra (con los precios sin actualizar) para obtener la certificación revisada o actualizada. El aspecto de la fórmula polinómica podría ser el siguiente: KT = 0,27Ht/Hº + 0,06Et/Eº + 0,37St/Sº + 0,15Cut/Cuº + 15

Los recursos son: H (mano de obra), E (energía), S (valor del producto siderúrgico), Cu (cobre). Los subíndices “o” indican el precio del recurso sin actualizar, es decir, en el momento en que se aprobó el proyecto. Los subíndices “T” sirven para indicar el recurso actualizado al momento de ejecución del proyecto. El coeficiente delante de cada fracción sirve para expresar el peso del recurso en el global de la revisión. Certi rvisa = Caup · KT

CIE6 Valoración, medición y abono de trabajos: Establecer las consideraciones acerca de las formas de medir las unidades de obra realizadas, cómo se valorará la mano de obra indirecta, los medios auxiliares, etc.

CIE7 Penalizaciones: Puede haber penalizaciones de varios tipos:

• Por demora en la ejecución de las obras. Se valorarán en cuanto al tiempo planificado usando gráfico tipo Gantt o Pert.

Se establecerá una cuantía por tiempo de demora atendiendo al tamaño del proyecto y perjuicio que pueda la demora ocasionar a la Propiedad. Se exonerará al Contratista en casos de fuerza mayor (huelgas, terrorismo, catástrofes, guerras, faltas de licencias administrativas ocasionadas por retrasos administrativos, etc.).

Por el contrario, si la obra se adelanta al plazo convenido, se hará mención clara de la bonificación que en su caso recibiría el Contratista, en función del tiempo de adelanto (por días, meses, etc.).

• Por incumplimiento de contrato, de tipo legal, laboral u otro.
• Por mala ejecución de los trabajos o incumplimiento de algún requisito laboral legal.

CIE8 Seguros y conservación de las obras, maquinarias e instalaciones: En la ejecución de la obra, se pueden producir daños a terceros. Tendremos en ocasiones que litigar en los juzgados, con la consiguiente demora del proyecto. De ahí que tengamos una cláusula que obligará al Contratista a suscribir un seguro que garantice los daños en la obra, maquinaria e instalaciones, ya que la cobertura del seguro se puede hacer tanto por daños a terceros como para proteger la obra.

CIE9 Condiciones de pago de la maquinaria, equipos e instalaciones: Sigue un proceso de pago diferente al de certificaciones de las unidades de obra, que podría ser el siguiente: Del 10 al 20%, a la firma del contrato con el suministrador de los equipos. Uno o varios abonos de porcentaje variable, cuando se entreguen los equipos. Del 10 al 20%, a la puesta en marcha. El 10% entre los 6 y los 12 meses después de la puesta en marcha, como garantía. Siempre hay que tener al Contratista amarrado. El resto al finalizar la obra.