Aspectos Clave de la Directiva 2014/17/UE sobre Créditos Inmobiliarios

LA DIRECTIVA 2014/17/UE (Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI))

El prestatario, fiador o garante es una persona física; con dos tipos de préstamos -con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial- cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

PRESTATARIO: toda persona física que sea deudor de préstamos inmobiliarios. PRESTAMISTA INMOBILIARIO: toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos inmobiliarios. INTERMEDIARIO DE CRÉDITO INMOBILIARIO: es la persona física o jurídica que desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración. INTERMEDIARIO DE CRÉDITO INMOBILIARIO VINCULADO: es todo intermediario de crédito que actúe en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de (un solo prestamista, un grupo o un número de prestamistas o grupos). REPRESENTANTE DESIGNADO: es la persona física o jurídica que realiza actividades propias del intermediario de crédito (siempre y cuando dicha valoración sea necesaria para obtener el crédito). TIPO DEUDOR: el tipo de interés expresado como porcentaje fijo o variable aplicado con carácter anual al importe del crédito utilizado. PRÉSTAMO PUENTE: un contrato de crédito sin duración fija o reembolsable (12 meses) utilizado por el prestatario.

COMPROMISO O GARANTÍA CONTINGENTE: un contrato de préstamo que sirve de garantía para una operación independiente pero accesoria de otra, donde el capital solo puede utilizarse si se produce una o varias contingencias específicas en el contrato. CONTRATO DE PRÉSTAMO SOBRE CAPITAL COMPARTIDO: un contrato de préstamo en el que el capital se ha de reembolsar y está determinado por un porcentaje del valor del inmueble en ese momento. PRÁCTICAS DE VENTA VINCULADA: toda oferta o venta de un paquete construido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados. PRÉSTAMO DENOMINADO EN MONEDA EXTRANJERA: todo contrato de crédito en el que el crédito está denominado en una moneda.

PRÉSTAMO TIPO DE INTERÉS VARIABLE: el interés se va modificando a lo largo de su periodo de amortización en función de la evolución futura del índice o tipo que se tome como referencia (normalmente Euribor a 12 meses). PRÉSTAMO TIPO DE INTERÉS FIJO: el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, conociendo desde el principio el importe de los intereses que tiene que pagar.

PRÉSTAMO INMOBILIARIO: es un derecho real de hipoteca mediante el cual un prestamista concede un préstamo a un prestatario hipotecario, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar. El prestatario tiene la obligación de devolver la cantidad entregada con los intereses correspondientes. Especial protección al consumidor: en la formación precontractual (obligatoria), en la contractual (contenido económico mínimo) y en la publicidad.

GARANTÍAS ADICIONALES: Garantía hipotecaria sobre la vivienda. Garantía personal del deudor. Fianza. Anticresis. Durante la vida del préstamo, el inmueble hipotecado es propiedad del cliente, quien podrá venderlo, alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar, siempre que el prestamista no sea perjudicado. Podrá limitar los términos de la misma, pero no prohibirlas. La mayoría de los créditos de esta tipología no limitan la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda, excepto que se haya pactado en escritura la limitación de la responsabilidad patrimonial del deudor al valor obtenido por la garantía y la entidad acepte la entrega del inmueble hipotecado en pago de la deuda reclamada. TIPO DE INTERÉS: Precio que cobra la entidad de crédito por prestar el dinero al cliente. Se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y va referido a un período de tiempo concreto (normalmente anual). Se mide en unidades monetarias (normalmente euros). Son el resultado de aplicar el tipo de interés al capital del préstamo pendiente de amortizar para el período de tiempo que corresponda. TIPOS DE INTERÉS OFICIALES: Índices obtenidos o elaborados mensualmente por el Banco de España, accesibles al público, objetivos y fiables. El BANCO DE ESPAÑA tiene la obligación de publicar los tipos de interés. TIPOS: - Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, vivienda libre y residencial, concedidos en España. - Tipo medio de los préstamos hipotecarios de 1 a 5 años, vivienda residencial, en euros, concedidos por entidades de crédito en la zona euro. - TIR en el mercado secundario de la deuda pública para plazos entre 2 y 6 años. - Referencia interbancaria Euribor a un año. Media aritmética simple de los valores diarios del tipo de oferta al contado Euribor a 12 meses. Publicado por la Federación Bancaria Europea. - Permuta de intereses / Interest Rate Swap (IRS) al plazo de 5 años. Media simple del tipo diario MID Spot del tipo anual para swaps de intereses. Calculado por ISDA. - El Mibor. Solo para préstamos anteriores al 01/01/2000.

LIMITACIÓN A LA FINANCIACIÓN A TIPO VARIABLE: - Existe un mutuo acuerdo de las partes, formalizado previamente por escrito; - No se fije un límite a la baja del tipo de interés; - El interés remuneratorio en dichas operaciones nunca sea negativo; - El índice o tipo de referencia objetivo sea: claro, accesible, objetivo y verificable (por las partes en el contrato de crédito y por las autoridades competentes; se hayan calculado a coste de mercado; no sean susceptibles de influencia por la propia entidad o por prácticas desleales; los datos que sirvan de base al índice sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo). DEBER DE INFORMACIÓN AL CLIENTE EN CUANTO A SU EVOLUCIÓN: En documento separado a la FIP, mínimo 3 cuotas de amortización (máximo, medio y mínimo de índice) últimos 20 años o plazo máximo disponible. CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO Y COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS: Se utiliza el IRS de 2 a 30 años. Se podrá añadir un diferencial. REDONDEO: Permitido siempre que se pacte en escritura y el intervalo más próximo no sobrepase el octavo de punto. CLÁUSULAS SUELO Y TECHO: Son válidas siempre y cuando se informe de las mismas en la FIP al cliente, en un anexo, indicando el tipo y la cuota máxima mínima que el deudor debería pagar. El notario recoja, de forma manuscrita en la escritura pública, que el cliente ha sido advertido de los riesgos. INFORMACIÓN SOBRE CAMBIOS DEL TIPO DEUDOR: El prestamista tiene la obligación de informar al cliente (en papel o soporte duradero) de toda modificación del tipo deudor aplicado a su financiación antes de que se aplique. Si la financiación es variable, la entidad podrá facilitar el cambio de forma periódica, indicando el nuevo tipo deudor junto al importe de las nuevas cuotas. En cada amortización o liquidación de intereses, documento de liquidación: - Saldo deudor sobre el que se aplique la liquidación. - Período de liquidación, con indicación de fecha inicial y final. - Tipo de interés contractual aplicado. - Importe de la cuota en la moneda original y en la que se efectúe el cargo, si fueran diferentes. - Tipo de cambio aplicado. - Importe de los intereses. - Importe de la amortización. - Impuestos liquidados. - Comisiones y gastos aplicados, concepto base y periodo de devengo. - Coste efectivo remanente (CER). - Nuevo saldo pendiente.

PRÉSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA:

La T.A.E (Tasa Anual Equivalente): indicador en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias; depende de: el tipo de interés nominal aplicado (TIN), la frecuencia de pago de los intereses, el plazo de la operación, y los gastos y comisiones aplicadas en la operación. SISTEMA DE AMORTIZACIÓN: El SISTEMA FRANCÉS o de cuotas constantes. Método “progresivo”: a medida que transcurre el tiempo, el monto de la cuota destinada a amortización de capital va aumentando, mientras que el monto pagado por interés irá disminuyendo. Principal desventaja del cliente si tiene la posibilidad de prepagar el crédito a corto o medio plazo: el capital adeudado será mayor comparado con otros métodos. - El SISTEMA DE AMORTIZACIÓN LINEAL o de cuota de amortización constante del capital. Amortización Fija = Capital / Número de periodos. Intereses decrecientes, al calcularse sobre un saldo que disminuye siempre en una suma fija. Cuota total de pago decreciente. - El SISTEMA AMERICANO o sinking-fund. Cuota de intereses constante y capital amortizado una sola vez con la última cuota. Cuota Periódica = Capital Inicial x i. Cuota Final = Capital Inicial + (Capital inicial x i).

REEMBOLSO ANTICIPADO: CLIENTE: Derecho a liquidar total o parcialmente la deuda antes de su vencimiento. Plazo de comunicación previa de 1 mes. Fin del contrato del seguro, con retorno de las primas no consumidas, salvo que quiera mantenerlo, cambiando el beneficiario. ENTIDAD: Derecho a recibir una compensación justa y objetiva (IP). Deberá informar al consumidor de las consecuencias que tiene dicho reembolso anticipado. Plazo máximo de 3 días desde la comunicación del cliente.

IMPAGO DE CRÉDITO HIPOTECARIO: El prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si ocurren simultáneamente los siguientes requisitos: 1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. 2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos - Al 3% del capital concedido, antes de la mitad de la vida del préstamo (12 cuotas mensuales) - Al 7% del capital concedido, después de la mitad de la vida del préstamo (15 cuotas mensuales). 3. Que se le haya requerido el pago, concediéndole un plazo mínimo de un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Según la Normativa española actual: - Se debe notificar la liquidación de morosidad de forma separada de la notificación de liquidación ordinaria. - Limitar los intereses de demora; se limitan al interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. - Advertir al prestatario de las potenciales consecuencias que supondría el mantenimiento del impago, en términos de coste por intereses de demora u otros gastos, y de las posibilidades y consecuencias que tendría sobre sus intereses y bienes la potencial ejecución de la deuda. - Informar de que se ha adherido al Código de Buenas Prácticas y que el cliente puede acogerse al mismo, si cumple con los requisitos legales exigidos (“umbral de exclusión”). - Resolver anticipadamente el crédito hipotecario una vez que el incumplimiento ascienda a la cantidad equivalente de al menos a tres meses de cuotas. CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS: “UMBRAL DE EXCLUSIÓN” Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas: - Del trabajo o de actividades económicas o cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. - Que la cuota hipotecaria > al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Que se trate de préstamos garantizados con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.