Aspectos Clave del Derecho Civil: Retracto, Hipoteca, Usucapión y Servidumbres

Cuestiones Fundamentales de Derecho Civil

1. El Retracto Legal y el Precio de la Transacción

Obsérvese que si prevaleciera el precio declarado en la escritura, cuando fuera muy superior al real, se entorpecería el retracto y se frustraría la finalidad a la que atiende. Si, por el contrario, fuese muy inferior al de mercado y al realmente satisfecho (práctica habitual inducida por la tentación de defraudar las normas fiscales), se produciría un enriquecimiento injusto del retrayente.

El precio escriturado tiene importancia en relación con el juego de la carga de la prueba, pues será el interesado quien deba probar, en su caso, que fue otro el verdaderamente satisfecho. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo.

2. Aspectos Clave de la Hipoteca

• e) Una vez constituida la hipoteca conforme a las exigencias del banco, ¿puede pedir la cancelación en cuanto a una de las fincas, abonando la cantidad concreta que se le ha imputado?

  Se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

• f) Pasado un tiempo, ¿puede ampliar el préstamo en 50.000 euros más y mantener la misma hipoteca con el mismo rango?

  Sí, es posible. El Artículo 1203 del Código Civil establece que: “Las obligaciones pueden modificarse:

  • Variando su objeto o sus condiciones principales.
  • Sustituyendo la persona del deudor.
  • Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.”

  La ampliación del préstamo implicaría una modificación del objeto o de las condiciones principales de la obligación hipotecaria, lo que es admisible legalmente, siempre que se cumplan los requisitos formales y registrales para mantener el rango hipotecario.

3. La Usucapión y la Protección Registral (Caso Doña Sabina y Don Juan)

A continuación, se abordan cuestiones relacionadas con la usucapión y la acción reivindicatoria, en el contexto de un caso hipotético entre Doña Sabina y Don Juan.

• 1. ¿Qué requisitos hacen falta para adquirir esta vivienda por usucapión?

  Para la usucapión ordinaria de bienes inmuebles, se requiere un plazo de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes (Artículo 1957 del Código Civil), así como justo título (Artículo 1952 del Código Civil) y buena fe.

• 2. ¿Han adquirido los herederos de Juan la propiedad de la vivienda por usucapión?

  Se cumple el plazo de posesión durante 10 años, que se cuenta desde la muerte del causante. La buena fe se cumple. Respecto al justo título, la jurisprudencia establece que comprende los títulos anulables.

• 3. ¿Quién es el titular registral?

  La titular registral es Doña Adelaida.

• 4. ¿Prospera la acción reivindicatoria interpuesta por Adelaida?

  El Artículo 36 de la Ley Hipotecaria (LH) establece: “Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, solo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición.” Esto significa que la acción reivindicatoria de Adelaida podría no prosperar si la usucapión de los herederos de Juan se ha consumado o está próxima a consumarse bajo las condiciones del Artículo 36 LH.

4. Servidumbres: Adquisición, Modificación y Defensa (Caso Jesús y Arcadio)

Este apartado explora diversas situaciones relacionadas con las servidumbres, sus modos de adquisición y las acciones para su defensa.

• 1. ¿Qué tipo de acción le recomendarías ejercitar a Jesús en defensa de su derecho real de servidumbre? ¿Y para que el copropietario colindante deje de interrumpir el flujo de agua?

  Para defender su derecho real de servidumbre, se le recomendaría una acción declarativa de servidumbre. Para que el copropietario colindante deje de interrumpir el flujo de agua, se podría interponer una acción posesoria o de tutela sumaria de la posesión.

• 2. Teniendo en cuenta que Jesús no goza de título justificativo de su derecho real de servidumbre, ¿a través de qué vía o vías ha podido adquirir el derecho real de servidumbre?

  Las servidumbres se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años (Artículo 537 del Código Civil), en el caso de las servidumbres continuas y aparentes.

• 3. ¿Podría el vecino colindante haber modificado de forma unilateral el trazado del canal de regadío?

  No, según el Artículo 545 del Código Civil, el dueño del predio sirviente no puede menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.

• 4. Arcadio se defiende alegando que en la escritura pública de compraventa de su finca, inscrita en el Registro de la Propiedad, no se hace mención a la existencia de una servidumbre, por lo que no le afecta. ¿Tiene razón?

  No, Arcadio no tiene razón. Si la servidumbre se ha adquirido por prescripción de 20 años (como podría ser el caso si se cuenta desde 1987 a 2008, sumando 21 años), esta es oponible incluso si no está inscrita en el Registro de la Propiedad, especialmente si es una servidumbre aparente. El Artículo 609 del Código Civil establece los modos de adquirir la propiedad y otros derechos reales, incluyendo la prescripción.

• 5. En relación con la pretendida servidumbre de paso, ¿qué acción aconsejarías interponer a Jesús para defenderse de las pretensiones de su vecino?

  Se aconsejaría interponer una acción negatoria de servidumbre, para declarar la inexistencia de tal gravamen sobre su finca.

• 6. ¿Está Jesús obligado a dejar paso a través de su finca hasta la vía pública? ¿Y si Arcadio no tuviera otra salida hasta el camino público?

  Jesús no está obligado a dejar paso si no existe una servidumbre de paso legalmente constituida. Sin embargo, si Arcadio no tuviera otra salida a camino público, el Artículo 564 del Código Civil establece: “El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.” En este caso, se trataría de una servidumbre forzosa de paso.