Aspectos Clave del Contrato de Arrendamiento de Vivienda según la LAU
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Regulación del Contrato de Arrendamiento de Vivienda (LAU)
Este documento detalla los aspectos fundamentales del contrato de arrendamiento de vivienda según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
A) Duración del Contrato de Arrendamiento
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un plazo mínimo de duración del contrato de 5 años. Este se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial, complementado con un sistema de prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y voluntarias para el arrendatario, hasta alcanzar el mínimo de cinco años, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Transcurrido el plazo de cinco años, se introduce una prórroga tácita que da lugar a un nuevo plazo, articulado sobre periodos anuales, hasta un máximo de tres años.
Se excluye la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador hace constar de forma expresa su necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes de los cinco años, con el fin de destinarla a vivienda propia.
B) Renta del Alquiler
La renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago será mensual y deberá abonarse en los siete primeros días del mes.
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago que deberá contener, separadamente, las cantidades abonadas por los distintos conceptos que compongan la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Durante el plazo legal mínimo de cinco años, la renta solo podrá ser actualizada aplicando la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
C) Cesión y Subrogación en el Arrendamiento
La cesión del arrendamiento por parte del arrendatario requiere el consentimiento escrito del arrendador, subrogándose el cesionario en la posición del arrendatario.
Se prohíbe el subarriendo total de la vivienda arrendada, permitiéndose, en cambio, el subarriendo parcial, siempre con el previo consentimiento escrito del arrendador.
El adquirente de una vivienda arrendada quedará necesariamente subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador transmitente hasta que transcurran los cinco años de duración mínima del arrendamiento, si estos no hubieran transcurrido en el momento de la adquisición.
En caso de fallecimiento del arrendatario, la LAU establece una serie de personas con derecho a subrogarse, exigiéndose, como regla general, el requisito de una convivencia anterior.
D) Obras de Conservación y Mejora
Las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido serán por cuenta del arrendador, mientras que las que vengan exigidas por el desgaste que conlleva el uso ordinario de la vivienda serán responsabilidad del arrendatario.
El arrendatario no puede realizar, sin el consentimiento del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus servicios. La excepción se da si el arrendatario es una persona con discapacidad o conviven con él personas con discapacidad, en cuyo caso tiene derecho a realizar las obras necesarias para adecuarla a su condición, estando obligado a reponerla a su estado anterior si así lo exige el arrendador al término del contrato.
E) Derecho de Adquisición Preferente
Se mantiene el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario en caso de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento, con la excepción de que se vendan conjuntamente todas las viviendas del inmueble.
La renuncia a estos derechos solo será válida en los contratos de duración inicial pactada superior a cinco años.