Análisis de la Servidumbre de Desagüe entre Edificios: Protección, Usucapión y Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Análisis de la Servidumbre de Desagüe entre Edificios: Protección, Usucapión y Jurisprudencia del Tribunal Supremo

3.- ¿Estará protegida la comunidad de propietarios del edificio “Escambray” por el art. 14 de la LH al tratarse de una servidumbre no inscrita?

Esta servidumbre no aparece recogida en la descripción de ambos edificios que consta en el título constitutivo de la propiedad horizontal (PH) de uno y otro e inscritos en el Registro de la Propiedad (RP). Por tanto, la servidumbre no ha sido inscrita en él, ya que no configura en los títulos constitutivos de las propiedades horizontales que sí se inscribieron en el RP. El art. 13 de la LH, ¿podrían ampararse los propietarios de los elementos privativos del edificio “Escambray”, que es el predio sirviente, en el hecho de que al no constar la servidumbre inscrita en el registro, esa servidumbre no puede haber surtido efectos contra ellos porque confiaron en lo que el Registro publicaba y en el mismo no figuraba dicha servidumbre? Si nos atenemos al tenor literal de este precepto, habría que responder afirmativamente, que prosperaría la acción negatoria.

No obstante, el Tribunal Supremo (TS) ha hecho una interpretación correctora de este precepto, diciendo que solo es aplicable, y por tanto no surtirá efectos contra terceros, aquella servidumbre que no sean aparentes y que no estén inscritas. Porque cuando se trata de servidumbres aparentes, cuya existencia a través de signos externos que la revelan sea tan evidente e indudable, hay que atribuirle a esos signos externos más publicidad que al registro, y por tanto ya no se puede amparar quien consultó el Registro en el haber actuado de buena fe, puesto que su desconocimiento no se funda en un error excusable, debido a haber inspeccionado el edificio.

4.- ¿Podrá adquirir la comunidad del edificio “Turquino” la servidumbre de desagüe por usucapión?

Como sabemos, el art. 537 del Código Civil (CC) solo admite la adquisición por usucapión de las servidumbres que sean continuas o aparentes en el plazo de 20 años, siempre y cuando se cumplan los requisitos generales que establece el art. 1941 del CC. La servidumbre de desagüe es una servidumbre continua porque, conforme al art. 532, 3º párrafo del CC, no requiere de ninguna actividad humana para obtener el servicio o la ventaja que reporta, y también hemos visto que es una servidumbre aparente porque hay un signo aparente que revela su existencia.

A los efectos de determinar a partir de qué momento comienza a contar el cómputo de los 20 años para adquirir la servidumbre, el art. 538 del CC distingue entre servidumbres positivas y servidumbres negativas. Este establece que si la servidumbre es positiva, empezará a contar el cómputo a partir del momento en el cual esa tubería empezó a evacuar agua. Si es negativa, a partir del momento en el que el titular del predio dominante, mediante un acto formal, requiera al titular del predio sirviente que se abstenga de ejercitar alguna actividad propia del contenido de su derecho de propiedad que, de no existir la servidumbre, le sería lícito ejercitar.

El TS ha entendido una intimación o un requerimiento que configure una declaración unilateral de voluntad de carácter receptivo, es decir, que el que ejercite la servidumbre requiera al propietario que la está sufriendo que se abstenga de hacer algo que perjudique a la servidumbre, pero tiene que ser, aunque el término se preste a duda, ese requerimiento a través de un documento escrito o mediante un requerimiento notarial, bastando una declaración de voluntad del título del predio dominante o quien quiere adquirirlo por usucapión para que llegue a conocimiento del propietario del predio sirviente.

El problema que plantea la servidumbre negativa es que, para un sector de la doctrina, es contradictorio hablar de servidumbres negativas y aparentes, porque para adquirir por usucapión es necesario que sea aparente. Sin embargo, el TS se ha empecinado en que existen servidumbres aparentes y negativas y lo ha hecho en relación a la servidumbre de luces y vistas, entendiendo que, sin respetar la distancia del 582, por tanto, para que la termine adquiriendo el que ha levantado la pared sin respetar lo establecido, tendrá que requerir al propietario de la finca colindante que él no levante pared con huecos abiertos; a partir de ese momento, si no reacciona obligando a que cierre los huecos, empezará a contar el plazo de 20 años. El TS considera que es de justicia que quien abre huecos sin respetar la distancia que establece el art. 582, sin que el propietario de la finca colindante obligue a cerrarlos, lo está haciendo con consentimiento; por tanto, solo a partir del momento que lo requiera es cuando podemos atender.