Análisis de Casos Prácticos sobre Derechos de Propiedad y Posesión

TEMA 2 - CASO PRÁCTICO NÚM. 1 "Dos personas explotaban..."

En primer lugar, hay que decir que los dos sujetos son considerados como meros poseedores y no propietarios de las llaves/persianas/local. Se entiende que el local está arrendado y estos no son los propietarios, sino que solo los poseedores (por lo tanto, el actor no puede ejercer una acción reivindicatoria, la cual hace referencia al derecho de propiedad, sino que solo una acción posesoria).

En este caso, el actor podría interponer una acción publiciana, ya que es la acción que ejerce quien perdió una cosa que poseía de buena fe, sin haberla usucapido o prescrito todavía, contra cualquiera que la detentara, a no ser que fuese su verdadero dueño. De hecho, en este supuesto, la parte actora lo que quiere es recuperar la posesión de una copia de las llaves para poder desarrollar su actividad económica. Con esta acción, el actor debería además pedir que las cerraduras de las persianas se repongan tal como estaban en su estado anterior.

Por demás, el actor podría pedir un resarcimiento creado por el daño de lucro cesante, ya que no puede realizar la actividad que quería desarrollar en el local por no poder abrir las persianas.

Para que la acción posesoria triunfe, el demandante debe probar su derecho de posesión pretérito (se prueba en el caso a través del testimonio de los socios) y la perturbación de este derecho (se prueba a través de un reconocimiento judicial). En última instancia, el juez debería estimar la acción publiciana ejercida por la parte actora y, por lo tanto, fallar la restitución de las persianas a su estado anterior y la consignación de una de las llaves de las persianas a esta. Los costes de la reparación de las persianas deberían ser a costa de la parte demandada.

CASO PRÁCTICO NÚM. 2 "Don Manuel suscribe..."

Don Manuel es poseedor de la finca, ya que tiene el dominio fáctico sobre la cosa, y esta posesión está acreditada por el contrato de arrendamiento contraído con D. José Manuel. En este supuesto se puede hablar de la existencia de un poseedor inmediato y de uno mediato.

En este caso, Don Manuel podría interponer un interdicto de recobrar contra D. Pascual, encaminado a proteger la posesión frente a la perturbación por parte de un tercero. Este proceso se resolvería a través de un juicio declarativo especial y sumario. Ahora bien, hay que tener en cuenta que D. Pascual es el propietario de la cosa, por lo que se debería averiguar quién tiene mejor derecho a poseer en este caso.

Por lo tanto, el juez podría llegar a estimar el interdicto en el caso que considere que el actor tiene mejor derecho a poseer que el propietario. Ahora bien, D. Pascual podría iniciar otro proceso interponiendo una acción contra D. José Manuel por la existencia de dolo en el contrato de arrendamiento. De hecho, D. José Manuel le vendió la finca declarando que esta estaba libre de arrendamientos y aparcerías cuando en realidad este hecho no era cierto.

CASO PRÁCTICO NÚM. 3 "Dña. Ruth..."

En este caso, ya que la parte actora es propietaria del objeto en cuestión, puede interponer una acción reivindicatoria, que es la acción real con la cual se reconoce al propietario que no posee, frente al poseedor que no está en capacidad de alegar el título jurídico que justifique dicha posesión. La acción reivindicatoria se debe interponer en el caso que sea desestimada la acción posesoria.

En este caso, se debería probar en el juicio que la propietaria de la finca Can Roig no puede efectivamente acceder a su finca y, en ese caso, el juez debería fallar que los demandados cesaran en la perturbación del disfrute del derecho de posesión que tiene la parte actora respecto al camino que da acceso a su finca.

CASO PRÁCTICO NÚM. 4 "En el supuesto de la STS 29/2018..."

STS 29/2012: Una persona compra unos pisos pero no obtiene la licencia necesaria y, a su vez, los arrenda a una sociedad para que los explote. La Administración le abre a la compradora un expediente sancionatorio y, al final, la compradora es condenada a devolver la cosa y las rentas recibidas.

En el caso de que el IBI y los gastos de comunidad se consideren como gastos ordinarios de conservación, la parte demandada no deberá abonarlos, pero en el caso de que se consideren gastos extraordinarios de conservación, sí que se deberán abonar tanto como si el poseedor fuera de buena como de mala fe (art. 522.4.1).

Artículo 522-3. Frutos: 2. Los poseedores de mala fe deben restituir los frutos que se han producido a partir del día en que se inició la posesión de mala fe o bien su valor, pero tienen derecho al resarcimiento por los gastos necesarios que han hecho para obtenerlos, sin perjuicio de la indemnización por daños que, si procede, corresponde a quien tiene un mejor derecho a poseer.

CASO PRÁCTICO NÚM. 5 "La arrendataria de un local..."

El plazo para interponer la acción publiciana es de 1 año desde el momento en que se produjo la perturbación o el despojo de la cosa objeto del derecho de posesión (art. 521.8 e). Este plazo es un plazo de caducidad y no de prescripción, por lo que no puede ser interrumpido. Por lo tanto, el TS deberá desestimar la acción publiciana en el caso en que haya sido interpuesta en un plazo de tiempo superior a un año desde el momento en que se produjo la perturbación del derecho de posesión de la parte actora.

TEMA 3 - CASO PRÁCTICO NÚM. 1 "Un particular compró en Barcelona a otro..."

Acción reivindicatoria regulada en el art. 348 CC: "El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo". La acción reivindicatoria es una acción de naturaleza real, que puede ejercitarse contra cualquiera que perturbe o lesione la relación en que el titular del derecho se encuentra con la cosa. Es una acción recuperatoria, pues su finalidad es obtener la restitución de la cosa.

Para el éxito de la acción reivindicatoria es necesaria la concurrencia de los siguientes tres requisitos: prueba cumplida del dominio de la cosa que se reclama por parte del actor, identificación exacta de la misma y detentación o posesión de la cosa por el demandado.

Caso general: La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe a título oneroso comporta la adquisición del derecho, aunque el poseedor anterior no tuviera poder de disposición suficiente sobre la cosa o derecho (art. 522.8.1).

En este caso prosperaría la acción reivindicatoria aunque el adquirente a non domino sea de buena fe por la excepción del art. 522.8.3. Si la cosa hubiera sido perdida, hurtada, robada u objeto de apropiación indebida, los verdaderos propietarios pueden reivindicarla de los poseedores efectivos, salvo que estos la hayan adquirido en subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares y establecido legalmente.

CASO PRÁCTICO NÚM. 2 "El propietario de una embarcación..."

La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe a título oneroso comporta la adquisición del derecho, aunque el poseedor anterior no tuviera poder de disposición suficiente sobre la cosa o derecho (art. 522.8.1). Debe existir buena fe del comprador al celebrar el negocio jurídico, no al adquirir la posesión (no será protegido si posee antes la cosa en buena fe, pero a la hora de celebrar el contrato es de mala fe).

En este supuesto existe la buena fe del comprador, ya que en el supuesto de hecho se ve como Parsch hace caer en error a los compradores haciéndoles creer que se puede realizar la compraventa. Excepción (art. 522.8.3): Si la cosa hubiera sido perdida, hurtada, robada u objeto de apropiación indebida (muy amplio), los verdaderos propietarios pueden reivindicarla de los poseedores efectivos, salvo que estos la hayan adquirido en subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares y establecido legalmente.

Este es un supuesto de apropiación indebida, ya que el propietario de la cosa la deja en posesión del vendedor y este se apropia indebidamente de ella y la enajena. Aun así, en este caso, el vendedor es un establecimiento dedicado a la venta de objetos, por lo que la acción reivindicatoria no prosperaría y se protegen a los compradores de buena fe del objeto.

CASO PRÁCTICO NÚM. 3 "En fecha 31 de julio de 1978 se celebró un contrato..."

Primer comprador de buena fe, ya que los vendedores aparecen como titulares registrales. El comprador adquiere el derecho de propiedad y además lo inscribe en el Registro.

Segundo comprador de buena fe e inscripción del derecho de propiedad. Se desestima la demanda de la Gestora de Patrimonios SL, ya que los demandados han entrado en posesión de la cosa anteriormente que el demandante y, por lo tanto, prevalece su derecho. El juez deberá reconocer su pleno derecho de propiedad sobre el 100% de la finca y, por lo tanto, desestimar la demanda de Gestora de Patrimonios SL.

Art. 1473 CC: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Si no hay posesión: pertenecerá la propiedad a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Doble venta de bien inmueble: 1. Primero deviene propietario quien inscriba primero. 2. En su defecto, quien tenga la posesión. 3. Y en defecto de los dos casos anteriores, quien tenga título anterior.

Artículo 34 de la Ley Hipotecaria: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

CASO PRÁCTICO NÚM. 4 "El 16 de abril 2019 Claudia acude..."

Argumentos de Claudia: 1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe a título oneroso comporta la adquisición del derecho, aunque el poseedor anterior no tuviera poder de disposición suficiente sobre la cosa o derecho (art. 522.8.1). 2. Es un comprador a non domino de buena fe, ya que descubre solo después de haber celebrado el contrato que el vehículo está a nombre de otra persona. Debe existir buena fe del comprador al celebrar el negocio jurídico, no al adquirir la posesión (no será protegido si posee antes la cosa en buena fe, pero a la hora de celebrar el contrato es de mala fe). 3. No se da la excepción del art. 522.8.3 (Si la cosa hubiera sido perdida, hurtada, robada u objeto de apropiación indebida (muy amplio), los verdaderos propietarios pueden reivindicarla de los poseedores efectivos, salvo que estos la hayan adquirido en subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares y establecido legalmente). Hay apropiación indebida, pero en este caso el vendedor es un establecimiento dedicado a la venta de objetos.

CASO PRÁCTICO NÚM. 5 "El propietario de una finca segregó..."

Nos basamos en el artículo 32 y 34 de la LH.

“Artículo 32. ○ Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”

“Artículo 34. ○ El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviera su causante o transferente.”

En este caso se aplicará el art. 34 LH, es decir, que si el bien inmueble se adquiere a título oneroso y de buena fe y si se registra en el Registro de la Propiedad, aparecerá como propietario, cumpliéndose, por tanto, todos los requisitos de dicho artículo, aunque el titular registral (vendedor) no sea el verdadero propietario.

En el caso se produce una 1ª venta de una parte de una finca, y en una 2ª venta de la totalidad de dicha finca, en consecuencia, se vende 2 veces una misma finca. Por tanto, la parte vendida en la 1ª se vuelve a vender en la 2ª venta junto con lo restante.

Posteriormente, el 2º comprador ha inscrito la totalidad de la finca (la compraventa) en el Registro de la Propiedad. Esencialmente, el siguiente hecho fundamental en que el 2º comprador interpone una demanda al 1º comprador citando que le de la parte de la finca adquirida, ya que actualmente es de su propiedad y que no tiene título para poseer esa finca.

En aplicación del artículo 34 LH y según la confesión judicial de la demandante (2ª compradora), se observa que no se cumplen todos los requisitos de ese artículo, en especial el de la buena fe, porque la 2ª compradora ya sabía que al comprar la totalidad de la finca, había en la misma una segregación con un cierre metálico de la misma. Por tanto, sabía de la inexactitud del Registro.

TEMA 4 - CASO PRÁCTICO NÚM. 1 "Tres compradores adquieren..."

En este supuesto se ha realizado la tradición a favor del demandado por el art. 531.4.2 a (posesión instrumental): El poder y la posesión se entregan, además de la tradición real, por el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, si del mismo documento no resulta otra cosa. Es una presunción iuris tantum (a menos que la escritura establezca que no ha habido entrega). Como norma general, por lo tanto, la escritura tiene eficacia traditoria, aunque todavía no haya habido entrega, a menos que las partes pacten que no tenga fuerza traditoria.

En cambio, la tradición no se da para los demandantes, ya que el otorgamiento de documento privado sin la entrega de la cosa no responde a las características de ningún tipo de tradición: no se da tradición real (no hay entrega), ni tradición instrumental (no hay escritura pública), ni tradición consensual (no es un caso en que no se pueda trasladar la cosa), ni traditio brevi manu (los adquirentes no tenían el bien en su poder en virtud de otro título), ni constitutio posesorio (no es el vendedor el que se queda en posesión del bien), ni tradición de bienes incorporales (no es un bien incorporal).

Por lo tanto, el juez deberá dar la razón al demandado, ya que la tradición se ha producido solo en su favor.

CASO PRÁCTICO NÚM. 2 "Don Rómulo era socio..."

En este supuesto no se da la tradición real porque no hay la ocupación/entrega fáctica del bien, no se da tradición consensual porque no es un caso en que el bien no se pueda entregar, no hay constitutio posesorio porque el bien ya lo poseía el comprador y no se da traditio brevi manu, ya que en el contrato no se declara explícitamente que el comprador tenía la cosa en virtud de otro título.

Por lo tanto, se da la tradición instrumental porque se da escritura pública y, pasados los 6 meses, sí se da la entrega de la cosa.

CASO PRÁCTICO NÚM. 3 "Don Pedro y otros..."

En este supuesto no se da la tradición real porque no hay entrega de la cosa (las maquinarias siguen en posesión de Equipos Industriales, ya que son usadas para el proceso productivo), no se da la tradición instrumental (no se otorga escritura pública), no es un caso de tradición consensual.

No se da la constitutio posesorio: en los supuestos en los que el vendedor, después de la venta, debe continuar con la posesión de la cosa, basta el acuerdo de las partes para que se produzca la tradición y el comprador adquiere igualmente la propiedad sin haber recibido la posesión material (531.4.2 b.) = En el supuesto no se da este acuerdo de voluntades/no hay pacto (simplemente se dice que se entregan los bienes en dación en pago de las deudas).

CASO PRÁCTICO NÚM. 4 "El Procurador de los Tribunales..."

Sabemos que hay escritura pública entre el primer comprador y la empresa, por tanto, hay título. El problema que se plantea es si el primer comprador ha adquirido la propiedad, es decir, si ha habido la tradición, y si en cuanto la escritura pública ha cumplido la función de tradición instrumental o no.

El problema es que la empresa, a pesar de la escritura pública realizada, no ha entregado la posesión, por tanto, alega que no hay tradición. Pero debemos tener en cuenta que la eficacia traditoria de la escritura pública solo viene privada cuando de la misma escritura pública resulta que no ha habido entrega, es decir, como condición; pero en este caso, la no entrega no está dentro de la escritura, sino que lo vemos desde fuera. Por tanto, sí que tiene efecto la traditio y el fallo será favorable a Don Julio y Doña Sofía.

CASO PRÁCTICO NÚM. 5 "El actor adjudicatorio..."

El TS aplica otra interpretación del 1462: el otorgamiento de esta equivale a la entrega de la cosa siempre que, como sucede en el presente caso, no se estipulase ni resultase de la escritura lo contrario, por lo cual, habiéndose operado la tradición instrumental de las repetidas parcelas, habrá de entenderse que el actor adquirió el dominio de las mismas, en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa de ellas.

TEMA 5 - CASO PRÁCTICO NÚM. 1

"En el año 2001 Gertrudis donó..."

¿Es una donación modal si no se había declarado la condición en la escritura pública?

El Art. 633, Código Civil establece que para que sea válida la donación de cosa inmueble, esta habrá de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

El art. 531-12 CCC establece que las donaciones de bienes inmuebles solo son válidas si se otorgan en escritura pública (debe constar la voluntad de los sujetos).

Por lo tanto, en el caso en que no haya ingratitud, esta donación no se puede revocar porque no ha habido inscripción en el registro de la condición, por lo que no se puede considerar como una donación modal.

¿Es un caso de ingratitud del donatario?

Causas de ingratitud (art. 648 CC): 1. Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante; 2. Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad; 3. Si le niega indebidamente los alimentos.

No se da caso de ingratitud.

En conclusión, no se puede revocar la donación, ya que no es una donación modal y no se considera el caso de ingratitud.

CASO PRÁCTICO NÚM. 2 "El poseedor de un huerto interpone demanda..."

Hay que tener en cuenta la siguiente disposición transitoria:

“Disposición Transitoria Segunda: La usucapión iniciada antes de la entrada en vigor del presente libro se rige por las normas del mismo, excepto los plazos, que son los que establecía el artículo 342 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña. Sin embargo, si la usucapión debía consumarse más allá del tiempo para usucapir establecido por el presente Código, se le aplican los plazos que fija este, que comienzan a contar a partir de la entrada en vigor del presente libro (1 julio 2006).” (La excepción es para esos supuestos de hecho en que el inicio de la usucapión es próximo a la entrada en vigor del CCCat, no tiene sentido que en el 2005 se apliquen los 30 años de regla general, así pues si con el plazo nuevo acaba antes la usucapión, se aplica este nuevo plazo de 20 años).

Por tanto, en este caso se regirá por el plazo de 30 años, en vez del plazo actual de 20 años. Ya que no se aplica la excepción. Estos 30 años no han pasado, como se deja entrever en el caso, ya que el padre muere en el 2006, sumando un total de 29 años, desde 1977 a 2006. Pero ahora debemos tener en cuenta si se pueden unir los plazos del fallecido con los del hijo para ver si se han realizado los plazos: “Artículo 531-24. Posesión para usucapir. ○ 1. Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe. ○ 2. La mera detentación no permite la usucapión. ○ 3. Se presume que la persona que adquiere por usucapión ha poseído el bien de forma continuada desde que adquirió la posesión. ○ 4. La persona que adquiere por usucapión puede unir su posesión a la posesión para usucapir de sus causantes.

Debemos tener en cuenta el punto 4, por tanto, aunque en la sentencia de primera instancia se nos diga que no se acredita ser hijo o heredero, esto nos da igual, ya que en la ley no establece que sea necesario ser descendiente, sino un simple causahabiente, así pues esto sí que se da, ya que recibe el huerto de su padre cuando este fallece. Dando lugar así a que sí se cumplan los plazos por unión y no se interrumpa la usucapión. Ahora debemos discutir si la posesión del padre se da siendo titular de derecho o no, ya que si no es así no se podrá usucapir. Pero esto está claro, ya que el padre es usufructuario, siendo así titular de la posesión, por tanto, no prohíbe usucapir.

CASO PRÁCTICO NÚM. 4 "Leo interpone demanda..."

El demandante Leo alega dos razones para establecer que es propietario, las cuales son que ha comprado la plaza a través de una compraventa y subsidiariamente se invoca como título la prescripción adquisitiva o usucapión por cuanto ha venido poseyendo dicha plaza de aparcamiento durante el tiempo y con los requisitos legalmente exigidos.

Vemos como hay compraventa y debemos analizar por qué se alega la usucapión. Esto es porque nos encontramos con un posible caso de adquisición a non domino del derecho real, donde el vendedor no es el propietario, por eso el demandante alega la usucapión. Cuando el usucapiente tiene justo título (justo título es un título válido: el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate, dice el art. 1952 CC) la usucapión servirá para adquirir la propiedad en el supuesto de que el transmitente no sea el verdadero propietario, pues, si lo es, el adquirente ya habrá adquirido la propiedad en virtud del título y no necesitará la usucapión.

Vemos como el vendedor de Leo no aparece en el Registro de la Propiedad, en cambio, Ronaldo sí compra la plaza al titular registral, por tanto, nos basamos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:

“Artículo 34. ○ El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviera su causante o transferente.”

En resumen, Leo necesita la usucapión, ya que desde el punto de vista del título y el modo, Ronaldo tiene preferencia debido a lo visto en el artículo anterior, dejando sin eficacia la compraventa de Leo.

Ahora debemos basarnos en si hay usucapión de Leo o no. Analizamos los requisitos:

• “Artículo 531-24. Posesión para usucapir. ○ 1. Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe. ○ 2. La mera detentación no permite la usucapión. ○ 3. Se presume que la persona que adquiere por usucapión ha poseído el bien de forma continuada desde que adquirió la posesión. ○ 4. La persona que adquiere por usucapión puede unir su posesión a la posesión para usucapir de sus causantes.”
• “Artículo 531-27. Plazos. ○ 1. Los plazos de posesión para usucapir son de tres años para los bienes muebles y de veinte para los inmuebles.”

Vemos, pues, que se dan los requisitos establecidos por estos artículos. Debemos tener en cuenta que en relación al plazo, este es el antiguo porque la fecha que se da es anterior a la entrada en vigor del libro V del CCCat, por tanto, serían 30 años y no se aplica la Disposición Transitoria Segunda, sino el artículo 342 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña. Vemos, pues, que el requisito de tiempo se da, pero tenemos que analizar qué sucede durante el año de cláusula de pago. Vemos como durante el año de cláusula del pago de Leo, podemos decir que Deco es el propietario en ese transcurso de tiempo.

Por tanto, podemos aplicar aquí el apartado 4 del artículo 531-24: “4. La persona que adquiere por usucapión puede unir su posesión a la posesión para usucapir de sus causantes.” Así pues, Leo puede unir su posesión ad usucapionem con la posesión de Deco, el cual es el causante. Y siguiendo la norma, Deco la adquiere de Johan y Johan de la sociedad, por tanto, el plazo de usucapión empieza el 11 de marzo de 1978, cuando tiene la posesión el primer causante. En resumen, sí se da la usucapión de Leo.