Adquisición de Propiedad Inmueble: Fundamentos del Título y el Modo en Derecho Civil Español

Fundamentos de la Adquisición de Derechos Reales

La Teoría del Título y el Modo: Un Pilar del Derecho Civil

En primer lugar, es fundamental tener en cuenta la teoría del título y el modo en materia de adquisición de derechos reales. En la legislación de nuestro Código Civil, existe una serie de artículos que se interrelacionan entre sí de tal forma que no puede haber adquisición de derechos si no existe, de manera concurrente, un título y un modo.

La Tradición: Elemento Clave del Modo

Por lo tanto, en el momento en que se produce la entrega de la vivienda es cuando se perfecciona la tradición. Esta se define como la entrega de una cosa a otra persona (en este caso, las llaves de la vivienda como símbolo de su entrega) con la intención conjunta de ambos de transferir y aceptar la transferencia de un derecho o titularidad sobre ella. Son dos los elementos necesarios para conformar esta figura jurídica:

• La entrega material o simbólica de la cosa (por ejemplo, de las llaves de la vivienda).
• La intención o acuerdo entre el transferente y el adquirente de que tal entrega se hace con la finalidad de trasladar de uno a otro una titularidad sobre la cosa entregada, lo que se conoce como el animus específico de la tradición.

Naturaleza Causal de la Tradición

La tradición en nuestro Derecho se configura como una figura causal: la entrega de una cosa con la intención de transmitir la propiedad necesita una justificación antecedente. Un ejemplo claro de esta justificación es un contrato de compraventa, como el que se produce en el supuesto planteado, donde los propietarios habían comprado la vivienda a Don Iñigo mediante documento público.

Tipos de Tradición: Real y Simbólica

En el caso que nos ocupa, se trataría de una entrega que se corresponde con la puesta de la cosa en poder y posesión del adquirente (art. 1462.1 CC), lo que se conoce como tradición real. A esta se suma la puesta en poder y posesión de las cosas mediante la entrega de las llaves del lugar (art. 1463 CC), que se denomina tradición simbólica, porque la posesión de hecho se transfiere mediante un objeto (en este caso, las llaves) que atribuye el poder efectivo sobre las cosas.

El Título: Fundamento Jurídico de la Transmisión

Es imprescindible, junto a la tradición, la existencia de un título que la justifique y la complemente para operar la transferencia del derecho real de que se trate.

La Inscripción Registral: Oponibilidad y Tradición Instrumental

Según la teoría del título y el modo, todos los derechos reales se adquieren a través de la existencia de un título y de la tradición, incluidos aquellos derechos reales que no se ejercen por la posesión. No hay ningún derecho real que se adquiera por otra vía que no sea la del título y el modo, a pesar de que algunos derechos necesiten de otro elemento adicional, como la inscripción.

La inscripción registral se exige para todos los derechos reales; es decir, para que sean oponibles a terceros, necesitan ser inscritos en los registros correspondientes.

Con respecto a la tradición, el Registro de la Propiedad no cumple función alguna directa como modo de adquirir. En el Registro solo tienen acceso documentos públicos, y es en la escritura pública donde se recogen los actos y contratos que, según el art. 1462.2 CC, son el modo necesario para que tal transmisión y adquisición se efectúe (la llamada tradición instrumental).

Implicaciones del Documento Privado y la Protección Registral

Por lo tanto, haciendo referencia al caso planteado, podemos concluir que los propietarios de dicho piso no elevaron el contrato de compraventa de la vivienda a escritura pública. Por consiguiente, no contaron con la protección registral; sin embargo, ellos siguen siendo propietarios de dicha vivienda porque la habían comprado, aunque mediante documento privado.