Adquisición, Conservación y Pérdida de la Posesión de Bienes Inmuebles en Chile

Bienes Inmuebles

Para adquirir la posesión y ejercer los derechos de la misma se requiere plena capacidad, de otro modo es necesario actuar representado o autorizado por su representante legal.

Adquisición, Conservación y Pérdida de la Posesión

En este tema se debe distinguir entre bienes muebles e inmuebles y dentro de los muebles los inscritos y no inscritos.

I. Bienes Muebles

a) Adquisición

Se adquiere desde que concurren el corpus y animus en la persona del poseedor.

b) Conservación

Se conserva mientras subsisten los elementos de la posesión, mientras el poseedor no manifieste su voluntad contraria. Algunas normas hacen pensar que, en este tipo de bienes, el animus tiene gran relevancia. (art. 725 y 727)

c) Pérdida

Se pierde cuando el poseedor ya no tiene el corpus o el animus o ambos elementos. No sólo se pierde la tenencia cuando se transfiere, sino también cuando el poseedor queda imposibilitado de acceder a ella. (art.726). Ej. En el caso del constituto posesorio se pierde el animus.

II. Bienes Inmuebles

En nuestro país existen dos clases de bienes raíces: inscritos y no inscritos. El legislador le otorga una mayor protección a los bienes inmuebles inscritos.

1) Bienes No Inscritos

a) Adquisición

Cuando se tiene la tenencia con ánimo de señor y dueño se convierte en poseedor: Puede invocarse un título translaticio, de transmisión o uno constitutivo de dominio.

• Título constitutivo: Sólo accesión porque no se pueden adquirir por ocupación los bienes inmuebles. No es necesaria la inscripción.
• Sucesión por causa de muerte (transmisión): (art. 722) el heredero es poseedor por el sólo ministerio de la ley aunque no lo sepa, posesión legal, (art. 688).
• Título translaticio de dominio: Si una persona vende a otra un bien raíz no inscrito, se debe distinguir entre la posesión regular e irregular.
  • Para poder adquirir la posesión regular se debe hacer la tradición, es un requisito indispensable y la única forma de hacerla es a través de la inscripción del título en el Registro de dominio del CBR., (art. 724) Se trata de la primera inscripción de ese bien raíz, a la que se aplican reglas especiales (art. 693)
    • Tres avisos en el diario comunal o regional.

b) Conservación y Pérdida

La situación de estos bienes es muy similar a la de los bienes muebles, porque sea que se pierda el corpus o el animus o ambos se pierde la posesión.

¿Qué sucede si un tercero inscribe a su nombre, un bien raíz no inscrito? Para poder responder a la pregunta es necesario tener claro si la inscripción es una ficción que representa los elementos de la posesión o si la inscripción por sí sola no confiere la posesión, sino que sólo la solemniza.

2) Bienes Inscritos

a) Adquisición

• Si no se invoca un título translaticio de dominio: No es necesaria la inscripción aunque el bien esté inscrito.
  • Sucesión por causa de muerte: La posesión legal se adquiere por el sólo ministerio de la ley.
  • Accesión: no hay que inscribir porque el bien al que accede ya está inscrito.
• Si se invoca un título translaticio de dominio: En este caso, se requiere la inscripción tanto en la posesión regular como en la irregular. (art. 702 inc. final y 686 incs. 1° y 2°), de conformidad con los siguientes argumentos:
  • El (art. 728) no distingue los tipos de posesión, para que cese la posesión inscrita se requiere una nueva inscripción.
  • El (art. 730 inc. 2°) se refiere al caso de usurpador y del tercero adquirente de la cosa, quien necesariamente requiere inscripción.
  • Lo reafirma el (art. 2505) que señala que no habrá lugar a la prescripción adquisitiva de un título inscrito sino en virtud de otro título inscrito, sin distinguir si se trata de posesión regular o irregular.
  • Se sacaría al inmueble del régimen de propiedad inscrita, lo que es contrario al espíritu del CC. De hecho en el Mensaje se señala que es la inscripción la que otorga la posesión real del inmueble y en tanto no se cancele la anterior inscripción, no se tiene la posesión, por tanto será mero tenedor.

b) Conservación y Pérdida

De conformidad con lo dispuesto en el (art. 728 y 2505), para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, mientras ello no suceda no se pierde la posesión inscrita ni se adquiere por otro lado y tampoco se puede adquirir por prescripción adquisitiva.

Formas de Cancelación de la Inscripción

1. Por voluntad de las partes: Ej: Compraventa, una vez inscrito el bien a nombre del adquirente, las partes deciden dejar sin efecto el contrato y acuerdan una resciliación, lo que hace que recobre la vigencia la inscripción del vendedor. Debe haber una cancelación material y expresa de la inscripción a nombre del comprador, al margen de ella se tiene que dejar constancia que ha quedado sin efecto.
2. Por sentencia judicial firme y ejecutoriada en que el juez ordena cancelar la inscripción: Ej: compraventa declarada nula, resolución de un contrato de permuta, resultado de una acción reivindicatoria en que el dueño no poseedor recupera la cosa. En este caso también se hace una cancelación material y expresa de la inscripción, dejando una nota al margen de la misma que da cuenta de la resolución judicial dictada.
3. Por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otra persona: En este caso no se cancela materialmente la inscripción, sino que hay una nota marginal que da cuenta que, la propiedad ha sido transferida de una persona a otra, con el fin de mantener la historia de la propiedad raíz.

 ¿Qué ocurre si el título es injusto? ¿La nueva inscripción hace cesar la anterior?

La jurisprudencia ha señalado que sí.

• El (art. 2510 N°1) señala que para que opere la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. Si se permite que opere sin título, con mayor razón con uno injusto.
• El (art. 728) no distingue entre títulos justos o injustos.

¿Qué ocurre si la inscripción no guarda ninguna relación con la anterior? Esto depende del alcance de la frase “competente inscripción” contenida en el (art. 730 inc. 2°), que supone que el usurpador enajena la cosa a favor de un tercero.

• Alessandri, Somarriva y otros: La competente inscripción es la que emana del poseedor inscrito, por lo que en este caso no se pierde la posesión.
• Claro Solar, Urrutia y otros: La competente inscripción es la que se realiza con las formalidades exigidas por el Reglamento del CBR., de lo contrario el (art. 730) repetiría el (art. 728).