Usucapión bienes inmuebles

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¡Escribe tu texto aquí!CASO PRÁCTICO Nº 3: “USUCAPIÓN”

[Supuesto de hecho: en primer lugar, Don Juan Arenas es el demandable por la Fundación, el usucapiente, que puede terminar adquiriendo la finca que posee contra la Fundación, que es la verdadera propietaria (usucapida: frente a la que se está usucapiendo). La causante deja la finca mediante legado para la Fundación, pero el albacea que había nombrado la causante en su testamento, la incumple y procede a vender la finca en subasta pública a la Fundación incumpliendo el legado del testamento. Quienes adquieren la finca, saben que el sujeto está incumpliendo, por lo que se lo venden a Don Juan Arenas, sin saber que quién se lo transmite no era el verdadero propietario. La Fundación ejercita su acción protectora de su derecho de propiedad (reivindicatoria) contra Don Juan que está usucapiendo. Es la acción que ejercita el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario que no tiene ningún título para poseer. 
Nadie puede adquirir más derechos que el que se lo transmite, de ahí que Don Juan no pueda ser propietario si el que se lo transmite no lo era tampoco. Si se extingue el plazo de la Fundación, Don Juan podrá adquirir la propiedad de la finca por usucapión.]
1.  ¿Obstan los actos posesorios del aparcero y la pretensión de subasta por parte de la Fundación a la calificación de pacífica de la posesión del demandado?
[() mediante la reconvención que él hace con las causas petendi (). El Tribunal no tiene por qué darle la razón al demandante, aunque sea el propietario. El Tribunal entiende que la posesión en concepto de dueño de Don Juan Arenas no es pacífica (uno de los requisitos generales que se necesitan para adquirir por usucapión extraordinaria art. 1941 CC). 
La Fundación se considera la propietaria de la finca en virtud del legado a su favor que hizo la causante (Doña María Hinojosa) y como propietaria constituye una parcería, la cual no llega a mantenerse porque Don Juan Arenas le requiere al aparcero para que cede los actos de posesión derivados de esa posesión como propietario, éste quiere que se suspenda la subasta. El hecho de que la Fundación a través de estos actos jurídicos, aparcería e intento de subastar y vender la finca, está discutíéndole la propiedad a Don Juan. Se considera que la discusión de la propiedad por el verdadero dueño a quién la posee ya no es pacífica no cumpliendo con el requisito del art. 1941 CC (usucapión en concepto de dueño, pública, no interrumpida y pacífica), La jurisprudencia del TS en este aspecto no es unánime, sino contradictoria porque hay sentencias en las que el TS ha declarado que la existencia de controversia o contienda sobre quién tiene mejor derecho a poseer, implica que la posesión no es pacífica, en cambio, en otras, el alto órgano ha dicho que la posesión pacífica no es equivalente a posesión no discutida, sino a posesión no violenta.  
A mi parecer, la segunda posición doctrinal es la correcta porque lo contrario de posesión pacífica no es la posesión discutida o controvertida, sino la posesión adquirida de forma violenta, y, en tanto, la violencia se mantenga, esto es, cuando el que posee ha despojado o usurpado el objeto de la posesión a su anterior poseedor empleando la fuerza o la violencia, en otras palabras, sin haber utilizado los medios legales para adquirir la posesión en el caso de que contara con acciones para la defensa de su derecho porque tenga un mejor derecho a poseer que quien estuviera poseyendo. Mientras se mantenga esa violencia, dos precisiones al respecto: 
1) Que la violencia empleada por el despojante contra el despojado para usurparle la posesión no se limita a la violencia física, también hay que comprender en este concepto la violencia psíquica, la intimidación, en los términos que recoge el art. 1267.2 CC. Este precepto textualmente define la intimidación o violencia psíquica como el temor racionado a sufrir un mal grave o inminente en su persona o sus bienes o en la persona o bienes de su cónyuge, ascendientes o descendientes. También habría intervenido si quien despoja a otro del objeto que posee lo hace porque lo amenaza cumpliendo esa amenaza (temor racional y fundado de que puede ejercitar el acto violento sino accede a su pretensión de que le entregue el objeto que posee y además lo amenace con un mal grave o inminente a la persona…). 
2) Aquél a quién mediante la violencia física o psíquica, se le intenta despoja o usurpar el bien que posee legítimamente puede oponer para evitarlo también la violencia porque estaría actuando conforme a una causa de exención de la responsabilidad penal (legítima defensa art. 20 CP). Esto es un tipo de autotutela, pero una vez que se ha consumado el despojo, la usurpación, una vez que se ha consumado, aunque se haya empleado violencia por parte del despojante, éste se convierte en poseedor y ésta posesión es para el despojante pacífica, de tal manera que si, el despojado no acude a la tutela interdictal posesoria en el plazo de 1 año, el despojante se convertirá en el único poseedor de la cosa y adquirirla por usucapión porque la posesión es pacífica. De hacerlo así el despojado de tomar el Derecho por su mano (delito art. 455 CP), el primer despojante podría acudir a los Tribunales conforme a la tutela interdictal. 
Para centrar lo que acabamos de decir, si nos atenemos a lo que dicen los arts. 460.4 y 968.1 CC y 439.1 puesto en relación con el 250.1.4 LEC, hay durante el año que transcurre desde que cesa la violencia o la intimidación, dos poseedores, de una parte, la posesión del despojante que tienen la tenencia física de la cosa y la posesión del despojado que tiene una posesión incorporal porque no tiene la tenencia física del bien y a ambos se les reconoce la posesión y están protegidos por la tutela interdictal, incluso el despojado, si interpusiera el interdicto en ese año antes de que caduque, el art. 466 CC, lo considera a todos los efectos como si hubiera estado poseyendo material y física de la cosa (“fictio iuris”), es decir, a los efectos de la usucapión, no hubiera quedado interrumpido el plazo, éste ha seguido contando a su favor como si no se hubiera interrumpido. Incluso si quién lo hace es la persona a quién él despojó, pero si transcurrido ese año, el despojado no interpone el interdicto, el despojante se convierte en el único poseedor habiendo perdido la posesión el despojado también a los efectos de adquirir por usucapión.] 
Si nos atenemos a la segunda posesión doctrinal, Don Juan Arenas tendría una posesión pacífica porque no la ha adquirido por violencia física ni psíquica y el que se lo ha transmitido ha fingido ser el propietario transmitíéndole la posesión de la finca. Lo que equivale a posesión pacífica es la posesión que se haya obtenido sin utilizar la violencia.
2. ¿Cuál es el título en que se apoya la usucapión de don Juan Arenas? ¿Se trata de un título verdadero y válido?
El art. 1940 CC establece dos requisitos que si se añaden a los cuatro generales que establece el art. 1941 CC, permite adquirir la cosa por usucapión en un plazo más breve, es lo que se conoce como la usucapión ordinaria y esos dos requisitos son: 
1) El justo título. 
2) La buena fe. 
Si se cumplen, el poseedor podrá adquirir en un plazo mucho más corto. En nuestro caso, para responder a la cuestión de si Don Juan posee con justo título, cuya respuesta la encontramos en el art. 1952 CC, el justo título según este precepto necesita que el poseedor en concepto de dueño posea a través de una adquisición derivativa (traiga causa en un anterior poseedor que le transmite la posesión de la cosa, se está incluyendo por tanto, que la posesión se haya adquirido de forma originaria por ejemplo, mediante la usucapión), Don Juan lo hace de forma derivativa porque hay título (contrato)
Y “traditio”, pero no la habrá adquirido porque quién se la transmite no tenía la propiedad de esa finca y precisamente por eso, para que pueda convertirse en propietario, necesitará de la usucapión, ya que, es un instrumento jurídico para hurgar el defecto de titularidad de quien transmite un derecho. Si el que se lo transmite sí es propietario, Don Juan no necesitaría de la usucapión. Solo adquiere la posesión y no la propiedad.  
En nuestro caso, hay justo título porque Don Juan ha adquirido la finca mediante un contrato de compraventa (adquisición derivativa con título y “traditio”). Hay que advertir que el art. 1954 CC, establece que el justo título nunca se presume y quién lo alegue en usucapión ordinaria en el plazo más breve, tiene que probarlo y se trata de una excepción al principio de presunción de legitimidad posesoria que establece el art. 448 CC. Sin embargo, a los efectos de la usucapión, esta presunción no interviene porque quién quiera beneficiarse de la usucapión ordinaria, tiene que probar el justo título. Luego, Don Juan, en principio, cuenta con justo título porque si ya con el término justo título no es suficiente para crear cierta confusión terminológica, el art. 1953 CC, señala que además de que tiene que poseer mediante una adquisición derivativa no originaria, el justo título tiene que ser verdadero y válido, pero este precepto y ninguno otro en la regulación jurídica de la usucapión explican en qué consisten estos requisitos, lo que ha obligado a que la jurisprudencia rellene esta laguna legal y lo ha hecho señalando que el justo título ha de considerarse verdadero cuando tenga existencia real en el sentido de que no sea absolutamente simulado, falso o putativo.  
- La simulación es una divergencia consciente entre lo realmente querido por las partes contratantes y lo que externamente declaran en el contrato. Por ejemplo, las partes no quieren celebrar un contrato de compraventa, pero lo declaran, sino existe la causa de tal contrato oneroso (art. 1974 CC intercambio de prestaciones), no existe la compraventa, quieren defraudar. Si se puede descubrir que no se ha celebrado el contrato de compraventa, podrían estar cubriendo otro tipo de contrato como una donación. La razón por la que lo hacen pueden ser cualquiera, pero normalmente creando una apariencia jurídica para defraudar a terceros, como en caso de concurso de acreedores, donde el deudor supuestamente vende a un tercero, se provoca un alzamiento de bienes (insolvencia aparente). Es difícil de probar, si se probara, ese contrato sería nulo por falta de causa (art. 1375 CC para que un contrato sea válido se necesita de objeto y causa lícitos). También se usa para defraudar a Hacienda. Se suele hacer entre familiares.  Los contratos con simulación relativos sí existen, los absolutos no. - El título falso es cuando una de las partes contratantes no consientes y la otra parte falsifica su firma. - El título es putativo cuando alguien cree tener un derecho que no existe en la realidad jurídica; por ejemplo, si alguien que ha recibido una cosa que le han entregado los herederos o el albacea como consecuencia de que el causante se la legó en el testamento y con posterioridad se descubre que ese testamento fue revocado y ese legado dejó de existir. El sujeto cree que sigue teniendo dicho legado, pero no es así.  
En nuestro caso, el contrato de compraventa que es el título del que trae causa la adquisición de la finca por Don Juan no es absolutamente simulado, falso ni putativo, por lo tanto, es verdadero. Ahora bien, para que sea también válido como segundo requisito que reúne el art. 1953 CC, ha de tratarse de un título que cuente con los requisitos externos de validez exigidos por la Ley y desconectado de que quién transmite el derecho como consecuencia de ese título sea o no el verdadero titular, por tanto, la validez viene referida a su sentido literal. En el caso de un contrato a los efectos de la usucapión, dolo hay que atender a que reúna los requisitos esenciales de validez de los contratos que establece el art. 1261 CC: consentimiento, objeto y causa, en definitiva, que no sea nulo radicalmente porque le falte alguno de estos tres requisitos, con independencia de si existe consentimiento u objeto y causa, ese contrato es válido a los efectos de adquirir por usucapión, sin valorar que quién celebró el contrato de compraventa sea o no el verdadero propietario. Si no lo es transmitíó la posesión y no la propiedad (Don Juan necesitaría de la usucapión). Con esto también estamos diciendo que no hay que confundir los contratos nulos radicalmente con los contratos anulables porque el TS ha declarado que sí son válidos a los efectos de la usucapión, mientras que el nulo es inexistente, pero en cambio, cuando el contrato es anulable como sucedería cuando se presta el consentimiento, pero está viciado porque ha intervenido dolo, error… o porque el que lo celebró fue un menor o incapacitado, ese contrato es válido, pero claudicante (amenazado de invalidez), pero despliega sus efectos si no se impugna en el plazo de cuatro años. 
El contrato de compraventa de Don Juan, por lo tanto, es válido porque en nuestro caso no se dice nada de que sea nulo o anulado. Ha adquirido la finca con justo título.
3. ¿Hay Algún dato que demuestre que el demandado ha poseído en concepto de dueño?
De no haberlo hecho podría incluso haberse producido una de las causas de interrupción civil de la usucapión (art. 1948 CC) y es el reconocimiento por parte del usucapiente del derecho de la persona con la que está usucapiendo y dejando de ser poseedor en concepto de dueño para convertirse en poseedor en concepto distinto de dueño.
 Hay dos datos que demuestran que el demandado posee en concepto de dueño porque su posesión se ve perturbada por el verdadero dueño. De no haberlo hecho opera en un concepto tácito de que otro tiene mejor derecho a poseerlo que él.
4. ¿Ha existido buena fe por parte de Juan Arenas durante toda la posesión o, por el contrario, ha dejado de ser poseedor de buena fe cuando la fundación empieza a perturbarle en su posesión?
Este requisito que ha de concurrir con el justo título para adquirir por usucapión originaria, viene recogido en el art. 1940 y art. 1950 CC y lo hace con términos similares como se define para la posesión en el art. 433 CC. Y en el art. 1951 CC lo deja claro al referirse a los preceptos a la buena fe en la posesión se aplican a la usucapión todo lo que se establece en relación a la buena fe en la posesión. Se aplicará la usucapión todo lo que se establece en relación a la buena fe en la posesión. Don Juan es un poseedor de buena fe porque según el art. 433 CC ignora que en el título que se deriva su posesión exista vicio que lo invalide. Él cree que Le transmite la posesión el verdadero propietario y no hay ningún dato que se diga que la presunción aparece destruida acreditando y sabida que no era el propietario verdadero. 

5. ¿Quedó interrumpida la posesión ad usucapionem de D. Juan Arenas por los actos de la Fundación de intentar constituir una aparcería y de subastar la finca?
No ha quedado interrumpido por estos actos porque precisamente para evitar esa interrupción en base al art. 1948 CC, el reconocimiento expreso o tácito de que otro tiene la posesión en concepto de dueño, lo ha requerido a que cese en la perturbación de su derecho, del derecho que él considera que tiene como propietario de la finca, en materia de usucapión interrumpe la misma el requerimientos extrajudiciales, por tanto, aun cuando la Fundación que es la verdadera dueña haya procedido a comunicar a Don Juan que ella es la propietaria y que debe entregarle la posesión de la finca o aun haciéndolo mediante requerimiento notarial no queda o no es suficiente para interrumpir la usucapión, la usucapión solo se interrumpe debiendo empezar a contarse el placo de nuevo además de por lo que establece el art. 1948 CC por citación judicial al que se refiere el art. 1945 CC o por acto de conciliación siempre que celebrado éste sin ningún resultado se interponga la demanda en el plazo de dos meses al que se refiere el art. 1946 CC. Y a una de ella a la citación judicial ya nos referíamos en otra clase práctica para indicar que se ha hecho por parte de la doctrina una interpretación correctora que en vez de la citación judicial es la interposición de la demanda.
6. A resulta de todo lo anterior, ¿cumple o no todos los requisitos para adquirir por usucapión? En caso afirmativo, ¿de qué tipo?
En primer lugar, para adquirir por usucapión hace falta cumplir los cuatro requisitos generales que establece el art. 1941 CC. Don Juan es poseedor en concepto de dueño porque ha realizado actos que de forma notoria nos permiten reconocer que se considera dueño y ha poseído pacíficamente e ininterrumpida porque ha impedido que se interrumpa la posesión precisamente realizando requerimientos para que cese cualquier interrupción tácitamente de que otro tiene mejor derecho a poseer que él. Ahora bien ¿ha poseído públicamente? Este requisito no lo hemos examinado porque cuando se poseen bienes inmuebles es inevitable que se haga públicamente, no se puede ocultar, mientras sí se pueden ocultar los bienes muebles. Si solo cumpliera estos cuatro requisitos según el art. 1959 CC, necesitaría para adquirir 30 años de posesión y si poseyó de 2001 a 2014 (demanda), no obstante, hemos visto si cumple con los requisitos para ver si ese plazo puede ser más corto (justo título y buena fe), el plazo viene establecido en el art. 1957 CC en caso de bienes inmuebles (10 años entre presentes y 20 entre ausentes). La Fundación está presente y según el art. 1958 CC para ser ausente tiene que vivir en el extranjero o en ultramar. Como no sucede esto, del 2001 al 2014 han pasado 13 años, por lo que ha transcurrido el plazo de los 10 años de adquirir por usucapión ordinaria.

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