Tasaciones 3.6

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3.6.- método rsidual dinámico: st método s basa en ls mismos principios kl método stático, pro priodificando ls ingrsos y ls gastos, s dcir, introdu100do la variabl tiempo, sgún la ordn eco/805/2003,l método rsidual dinámico podrá aplicars a ls siguients inmuebls:trrnos urbanos o urbanizabls, stén o no edifica2.edificios en proyecto, construcción o r abilitación, incluso enl caso d k ls obras stén xalizadas.análisis:ls pasos a sguir srán:1.- dtrminar la promoción inmobiliaria + probabl a dsarroyar sobrl solar a valorar.2.- stimar ls fxas y plazos d la construcción o r abilitación así cm d la comrcialización dl inmuebl dsado.3.- stimar ls costs d construcción, k s corrspondn a la edificación prvista, ls gastos ncsarios d promoción, d comrcialización y financieros normals xa 1 promotor d tipo mdio cm enl caso dl método stático.4.- s tndrá en cuenta la evolución d ls prcios sprada enl mrcado. la norma pro íb explícitamnt k la proyección d futuro suprl ipc d ls últimos doc mss.5.- con ls datos antriors dtrminamos ls flujos d caja prvisibls durant la promoción.6.- fijar 1 tipo d actuación “i”. cm tipo d actualización s emplarál rprsntativo d la tasa d rtabilidad mdia anual sobr fon2 propios, k obtndrá 1 promotor mdio en 1a promoción d ls caractrísticas d la analizada.7.- calcularl valor d mrcado dl solar objto d la tasación, x difrncia entrl valor actual d ls ingrsos obtni2 x la vnta dl inmuebl trminado, yl valor actual d ls pagos raliza2 x divrsos costs y gastos, xal tipo d actualización fijado utilizando la siguient fórmula :
Siendo:F = valor del terreno. EJ = importe del los ingresos previstos en el momento j. Sk = importe de los pagos previstos en el momento k. Tj = número de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos. Tk = número de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. i = tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados



3.1,3.2,3.3.- Introducción: El planeamiento urbanístico se encarga de hacer las obras pertinentes, infraestructuras, etc... en un terreno para prepararlo para edificar (con su acometida de agua, electricidad, alcantarillado, etc... Analisis: El planeamiento urbanístico está compuesto por el plan general(Es el máximo instrumento de planeamiento. Su objetivo es la clasificación del suelo del término municipal para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente. Se clasificará en suelo urbano,urbanizable y no urbanizable), el plan parcial( tiene por objeto desarrollar un plan general o normas complementarias y subsidiarias mediante la ordenación detallada y completa de una parte de su ámbito territorial en suelo urbanizable) , finalmente el plan de detalle estudiará y comprobará sobre los ambos plantes anteriores rasantes y alineaciones de una manera exhaustiva. Para poder realizar el planteamiento urbanístico es necesario saber el límite de las parcelas privadas y junto con el plan parcial establecer el lugar en el que se les va a dar su parte del terreno.Esto se puede llevar a cabo se existe una buena gestión en la urbanización y edificación.Sepuededecirque: PTO+Gestión+urb+edific. PTO=PG/PP. Gestión=reparcelación/compensación.La gestió n urbaní stica del suelo es el conjunto de actuaciones y procedimientos establecidos legalmente para la transformación, urbanización y edificación del suelo, conforme a lo establecido por el planeamiento. Hay varios tipos de gestió n: *En suelo urbano consolidado y especial, núcleos rurales*En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable.*En casos excepcionales debidamente justificados . Instrumentos de gestión: Proyectos de urbanización: conforme con el plan general, parcial y de detalle.*Proyectos de reparcelación: repartición de parcelas convertidas en suelo urbanizable con el estudio de urbanización y las correspondientes cesiones.*Programa de actuación: designa las posibilidades técnicas y económicas de la actividad que se podrá llevar a cabo en el suelo urbanizable. Tipos de actuaciones:*Aisladas: en resumen completan la urbanización de suelo urbano, ejecutan sistemas generales y demás dotaciones públicas y regulan la configuración de precios conforme a la ordenación urbanística.*Integras: Urbanización completa de los terrenos clasificados como urbano y urbanizable, cumpliendo los deberes urbanísticos y aprobando en su caso un programa de actuación.

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