Subrogación hipoteca deudor consentimiento

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CASO 11.(2)

La doctrina ha resulto para evitar que llegado el momento de ejecutar la hipoteca, por incumplimiento del deudor hipotecario, se genere una situación de concurrencia de propiedades sobre objetos distintos no querida por esos propietarios, una situación incidental que llegado el momento de ejecutar la hipoteca, la ejecución se realizara sobre la finca y el edificio construido en ella, por tanto a quien se le adjudique la finca también adquirirá el edificio, pero como el edificio no forma parte de la hipoteca, con el dinero obtenido con el precio del remate, se procederá en primer lugar a pagarle al hipotecante el precio que tiene el edificio (24.000€) y con el resto se le pagara al acreedor hipotecario, con lo cual se evita que exista una situación de concurrencia de propiedades difusa y confusa.

3ª. Adjudicada la finca “J” a D. Domingo por ejecución de la segunda hipoteca, ¿subsiste la primera hipoteca constituida?

El art. 107. 3 LH, considera ineficaz el pacto contenido en el titulo constitutivo de la hipoteca, de la constitución de posteriores hipotecas, considerándose como no puesto, pudiéndose constituir posteriores hipotecas sobre la misma finca, y esto sí que es una norma imperativa, por tanto sobre una misma finca se pueden constituir tantas hipotecas como capacidad económica tenga la finca, y como los sucesivos acreedores acepten que una finca con hipotecas anteriores siga garantizando el crédito constituido con posterioridad. Se pueden constituir indefinidas hipotecas.

El legislador con esta norma ha querido conceder a todo hipotecante la posibilidad de que pueda acceder en la medida de lo posible al crédito, por lo que ha hecho prevalecer esta finalidad económica sobre la autonomía privada.

Lo establecido en esta norma no va a ir en detrimento cuando se constituyan hipotecas posteriores, de las que se hayan constituido con anterioridad, pues las distintas hipotecas no concurren y por tanto los diferentes acreedores hipotecarios no se encuentran en igualdad de condiciones para cobrar sus créditos  respectivos de la ejecución de la finca. Entre los distintos acreedores hipotecarios no rige la regla de la pac condictio creditorun, las distintas hipotecas establecidas sobre una misma finca se van a suceder de ahí que entre ellas exista un rango hipotecario, van a estar jerarquizadas, rigiendo el principio prior tempore protio iure (el primero en el tiempo es el preferido en el derecho)

Exigíéndose que se le asigne un origen, un rango a cada hipoteca, que a la hora de ejecutar dicha hipoteca también se aplicara y tendrá en cuenta.

Si se ejecuta una hipoteca posterior antes que la anterior, porque el crédito ha vencido antes.  Aquel al que se le adjudique, la va a adquirir gravada con la hipoteca o hipotecas anteriores, ya que cuando realizó su hipoteca conocía que dicha finca estaba sometida a una hipoteca anterior. Por eso precisamente el art. 666 LEC, señala que cuando se ejecuta una hipoteca posterior a otra, porque todavía no ha vendido y por tanto no se ha podido ejecutar, habrá que restar del precio de salida de la finca, el crédito que esta garantizando la primera hipoteca.

Y el art. 670. 5 LEC, dice que el adjudicatario de la segunda hipoteca se subrogará en la obligación real, en la responsabilidad del crédito que garantiza la primera hipoteca.

Pero si se ejecuta la primera hipoteca, quedan extinguidas las posteriores, pero si esta queda cubierta, el precio obtenido en la subasta quedara depositado en garantía de las hipotecas posteriores.

El adjudicatario de la segunda hipoteca, tiene la consideración de tercer poseedor, y este es una figura muy importante el en derecho real de hipoteca inmobiliaria, pues va a recibir un tratamiento distinto en muchos casos al deudor hipotecario, el tercer deudor no es quien constituyo la hipoteca sino quien adquiere del deudor hipotecario, y no quien constituyo la hipoteca. El tercer poseedor responde pero no debe, este va a responder del crédito que garantiza el objeto hipotecario que adquiere hasta donde alcance lo obtenido por ese objeto pero no responde con su propio patrimonio personal. Este para cobrar lo que le falte, deberá de dirigirse con una acción personal, al deudor hipotecario, que si responderá con todo su patrimonio.

No confundir el tercer hipotecario con el tercer poseedor.

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