Que es el régimen común

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5.-Derechos y obligaciones de los propietarios:

a) Derechos sobre las partes comunes (Art. 6 concord. 2 LPH).
Artículo 6 LPH. - Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo
2.
Artículo 2 LPH. - Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.
b) Derechos sobre partes privativas.

c) Obligaciones de los propietarios en razón de la cosa común:
c1.- Contribuir con los gastos comunes (Arts. 11, 12, 13 y 14 LPH).

Artículo 11 LPH. - Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12 LPH. - Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7 le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes, así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.

El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono. 

Artículo 13 LPH. - La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquí hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Artículo 14 LPH. - Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

c2.- Caso de mejoras (Arts. 9 LPH; 795 C.C. Y 714 CPC).
Artículo 9 LPH. - Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios. Tales mejoras, podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:

a) Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c) Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.


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