Pluralidad de titulares del derecho de propiedad

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LA COMUNIDAD DE LOS DERECHOS REALES

1.- Definición y Origen de las Comunidades: Dos o más personas van a ser titulares del mismo derecho real sobre la misma cosa.
Si una persona comparte la propiedad con otro u otros. Si yo soy dueña de esta mesa con mis dos hermanas o si usted es usufructuario con sus dos hermanos, ustedes son comuneros. Porque los tres van a tener el mismo derecho sobre la misma cosa. Tiene que ser el mismo derecho sobre la misma cosa porque hay personas que pueden tener derechos diferentes sobre la misma cosa y no son comuneros. Ejemplo: yo soy dueña de la casa, ella tiene un usufructo y él es mi acreedor hipotecario. Son tres derechos: propiedad, usufructo e hipoteca. Pero los tres son distintos. Ahí no hay comunidad.
Cuando comparten la propiedad se llama copropiedad, pero si lo que compartimos es el usufructo, se llama comunidad del usufructo. A veces las personas creen que comunidad es solo para propietarios.

Origen: Nacen de tres formas. Por vía contractual, legal o por una sentencia. En el caso del contrato un ejemplo podría ser que A necesita dinero para comprar un carro, pero no lo tiene, entonces lo compra con otras dos personas más y se hacen dueños los tres por vía consensual, esta es la más común, o por una donación. Otra forma es por vía legal. Un papá que muere y no hizo testamento. Los herederos se hacen dueños de los bienes en partes iguales de todo lo que él tenía en vida. Y la otra forma es por medio de una sentencia judicial, es como el ejemplo de la duda sobre quién se quedaba con el anillo del diamante si pertenecían a personas diferentes y que, si no llegábamos a un acuerdo, la ley decía que se hacían comuneros.

2.- Duración de la Comunidad (Art. 768 C.C.): El principio general es que la ley no permite que la gente esté obligada a vivir en comunidad. Así que cualquiera que ya no quiera ser comunero puede pedir la partición. Esto es, dividir la comunidad. Si la cosa es mueble o inmueble divisible, se fracciona y cada quien se lleva su parte.
Si es indivisible lo que se hace es que o uno de ellos compra la parte o le venden el bien a un tercero y el dinero se divide en función de las cuotas de participación. 

-Excepciones:
a) Caso de la Comunidad Conyugal: Ejemplo: Si yo vivo con mi esposo y peleamos no le puedo decir que me de mi parte del carro ni de la casa. Porque si bien es cierto somos comuneros, yo no puedo pedir la partición cuando yo quiera. La partición se pide cuando se disuelve el vínculo en la comunidad conyugal o cuando muere uno de los cónyuges.
b) Caso se Indivisión forzosa (Art. 769 C.C.): Ejemplo: Si yo vivo en un edificio y hay un condominio. Yo no puedo pedir a la gente de la junta de condominio que me de mi parte de ascensor, de terraza etc. Porque por naturaleza de la institución esa comunidad es forzosa.
c) Pactos de indivisión (Art. 768 1era. Parte): Ejemplo: Se ve mucho en sociedades mercantiles. Tres personas quieren ser socios y constituir una panadería. Ellos saben que, si en poco tiempo uno se va, eso afectaría el negocio. Por eso, pactan que ninguno se va a salir en los próximos tres años. Si hay un pacto de indivisión no se puede pedir la partición hasta que la fecha en que culmine el pacto sede. En Venezuela la ley no permite que se hagan pactos de indivisión por más de cinco años.
d) Por disposición del testador (ver Art. 1067 C.C.): Ejemplo: La abuela de Guasdualito dijo que todos seríamos dueños de la hacienda siempre y cuando el menor cumpliera la mayoridad. Están obligados a permanecer en comunidad hasta que se cumpla una condición.

3.- Régimen de la Comunidad (Arts.759 C.C. Y ss.): Si yo tengo el 50%, otro tiene 25% y otro 25%. Yo tengo que pagar más de los gastos. Si la alquilamos y nos darán Bs. 100, oo de alquiler, Bs.50, oo serán míos. Ganancias y pérdidas en función de la cuota. Pero vivir en comunidad es malo porque hay que adecuarse a lo que quiera el otro.
a) Pactos entre los comuneros: La ley lo que quiere es que los comuneros se pongan de acuerdo y ellos decidan. Hoy lunes me quedo yo con la mesa, tú te la quedas el martes y él, el miércoles v.Gr.
b) Disposiciones especiales: Si no logran ponerse de acuerdo y hay una ley especial que regule esa materia se aplica esa ley. Por ejemplo, si es un bien de la comunidad conyugal se aplican esas normas especiales, si es con-dominio se aplican las leyes de propiedad horizontal.
c) Normas generales del Código Civil: Pero si no hay ley o hay ley, pero no la regula entonces el Código Civil es el que se va a utilizar.

4.- Extinción de la comunidad: La comunidad se acaba si hay un plazo, sería hasta esa fecha como el ejemplo del nieto menor de la abuela de Guasdualito cuando cumpla la mayoridad. No obstante, normalmente no funciona así.
a) Perecimiento de la cosa: La forma más común en la que se acaba la comunidad es cuando perece la cosa. Si la cosa sobre la cual todos somos titulares se acaba, se extingue o se destruye, terminaría la comunidad.
b) Consolidación de la propiedad o derecho en un comunero: Que se consolide en cabeza de uno solo de los comuneros la propiedad.
b1.- Por renuncia de los demás comuneros: En Venezuela se ve mucho en materia de herencia. Que los hijos renuncien a favor de su mamá a la herencia que dejó el papá para que ella se quede con la casa v.Gr.
Porque de igual forma cuando ella muera, ellos van a heredar.
b2.- Por adquisición en virtud de usucapión: Esto es, que, si uno de los comuneros es el único que tiene la posesión del bien común, con el tiempo este podrá usucapir.
b3.- Por adquisición de las cuotas de los demás comuneros: Si somos tres copropietarios, que dos decidan que dos decidan venderle a uno el bien. Entonces ahora es uno solo el dueño y se acaba la propiedad. Éste es el que más se ve.
c) Adquisición por parte de un tercero: También se acaba cuando se decide vender la cosa a un tercero.  
d) Por partición de la cosa común: División material. División Civil (Sustitutivo de la división material): Caso especial de la comunidad conyugal: Los tres somos dueños de la mesa, pero ya no quiero vivir en comunidad, como ninguno quiere comprar mi parte, voy a donde el juez y le digo que pida la partición si la quieren comprar ellos, está bien, pero si no se vende el bien a un tercero. Siempre que se le pida la partición al juez él la va a declarar a menos que esté en alguno de los casos de excepción.  Si es divisible cada copropietario se lleva su parte y si no, la subasta y el dinero se divide según la cuota participación.








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