Alteración de la cosa común solución

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1.
¿Es válido el acuerdo de excluir a algunos comuneros del uso Del garaje? La decisión sobre el uso y disfrute de la cosa común en nuestro Caso, de la planta baja destinada a garaje, es un acto de administración, y el art.
398 CC dispone que ha de concurrir para la validez de los actos de Administración, la mayoría de cuotas de participación (intereses económicos), Luego no de comuneros. Pero esta mayoría de cuotas que ha de concurrir para los Actos de administración como lo es para el uso y disfrute del garaje, no es Ilimitada porque el art. 394 CC, lo somete a tres límites:

Cada Partícipe podrá servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas Conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad Ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Esto es lo que se ha Hecho mediante el acuerdo sobre el que nos planteamos su validez de excluir a Algunos comuneros del uso de la cosa común según su derecho o cuota de Participación, por tanto, dicho acuerdo, está vulnerando este límite. Podría Haberse evitado habiendo establecido un uso por turnos, ya que todos no pueden Utilizar al mismo tiempo las pocas plazas de garaje (ej.: días pares unos, días Impares otros), es más, si algunos comuneros mediante este tipo de acuerdos Quedan privados del uso de la cosa común, la cuota se convertiría en algo Simbólico sin valor, sin contenido económico. 

Si no es un Acto de administración el que se decida excluir a alguno o algunos comuneros Del uso o disfrute de la cosa común o a todos ellos para que ese uso y disfrute Pertenezca a terceras personas, ya sea en ambos casos con carácter oneroso o Gratuito, no puede ser nada más que un acto de disposición, no de Administración. Pero el CC al regular la comunidad de bienes, no menciona los Actos de disposición, se refiere, exclusivamente, a la alteración de la cosa Común exigiendo para que se lleven a cabo actos de alteración de la cosa común En acuerdo unánime de todos los comuneros y el TS, junto a la doctrina de los Autores, ha interpretado por alteración, no solo la de naturaleza material, Esto es, que se modifique la configuración o destino de la cosa común, sino También la de naturaleza jurídica, entendiendo por tal, los actos de Disposición, entre los que se incluye el supuesto que estamos resolviendo, el Que se excluya a algún o algunos comuneros del uso y disfrute de la cosa común, Además hay otros, cualquier derecho real que se constituya en la cosa Común. 


2. ¿El voto favorable de aquellos Comuneros en beneficio del uso del garaje por otros comuneros significa la renuncia a su cuota, acreciendo en beneficio de los demás? El art. 399 CC, le Reconoce a todo comunero sin necesidad de contar con el acuerdo de los demás, Ya sea por mayoría o por unanimidad, la facultad de disponer de su cuota de Participación, cualquier comunero puede enajenar, constituir un usufructo, Hipotecar, etc., su cuota de participación, sin tener que contar con los demás Comuneros. Si enajenara a un tercero a título oneroso su cuota de Participación, el art 1522 CC, les reconoce a los demás comuneros, un derecho De adquisición preferente (derecho de retracto de comuneros), pero el acto de Disposición más genuino es la renuncia a la cuota de participación, y el art. 385 CC, reconoce esta facultad, cualquier comunero puede renunciar a su cuota De participación y acrecerá en beneficio de los demás, repartíéndose ésta entre El resto de comuneros.

La renuncia Al derecho de propiedad, en este caso sobre la cuota de participación, además De que puede ser expresa, también puede ser tácita para que una renuncia se Considere tácitamente declarada como acto de voluntad o declaración de Voluntad, es necesario que concurra un “facta concludentia” = un hecho Concluyente, el TS entiende como hechos concluyentes que esa renuncia se Deduzca de comportamientos o actitudes terminantes, claros e inequívocos, y, Por consiguiente, que de esas actitudes, no pueda obtenerse distinto Significado, no se presten a un significado dudoso, de ahí, que la renuncia Tácita no ha de presumirse, debiendo interpretarse esos comportamientos de Forma estricta, ante la duda, por tanto, de si se ha querido o no renunciar, Hay que, resolver que no se ha querido renunciar. El comportamiento de los Comuneros en nuestro caso práctico de votar a favor, aunque sean excluidos, Puede haber múltiples significados, no solo el de querer renunciar, ej.: Simplemente uno de ellos puede que lo haya hecho porque no tiene coche, otro Porque prefiere tener buenas relaciones de vecindad, porque tiene otra plaza de Garaje en otro lugar, etc. En definitiva, de este comportamiento que representa El votar de quedar excluido, no puede significar solo una cosa, de renuncia.


3. ¿Puede cualquiera de los comuneros Ejercitar la “actio communi dividundo”? Como refleja el supuesto de hecho, por Acuerdo unánime, se renuncia a ejercitar la acción de división de la cosa Común, que a todo comunero como facultad imprescriptible según el art. 1965 CC Le reconoce el art. 400 CC, pero éste, solo permite la renuncia a ejercitar Esta acción mediante acuerdo unánime, lo cual ocurre en nuestro caso, por un Plazo de tiempo no superior a diez años. El cual podrá prorrogarse mediante un Acuerdo unánime por otros diez años o un periodo inferior. En nuestro caso Concurre el acuerdo unánime, pero no se establece el plazo por el que se Renuncia y el TS interpreta que cuando no se establece el plazo, que nunca Puede superar los diez años, el acuerdo es nulo de pleno derecho, no surte Ningún efecto jurídico, es más, si se estableciera un plazo, pero indefinido, También ese acuerdo sería nulo.  No Podrían ejercitar la “actio communi dividundo” porque no se establece el plazo De diez años.

 4.
¿Es válido el contrato celebrado por Un comunero con un tercero vendíéndole la cosa común íntegramente? El primer problema Con el que nos encontramos es que, la compraventa de cosa ajena, no se Encuentra regulada explícitamente en nuestro ordenamiento jurídico, perosu Admisibilidad late en la regulación contenida en los arts. 1474 a 1484 CC, del Saneamiento por evicción.  Requisitos Contratos: art. 1261 CC: consentimiento, objeto y causa, y en su caso, se Requerirá una forma cuando un contrato lo imponga. En ninguna norma se prohíbe La compraventa de cosa ajena, lo cual es coherente con los derechos y Obligaciones que surgen de los contratos entre dos partes (una tiene un derecho De crédito porque la otra tiene una obligación). Si surgen obligaciones, éstas No tienen que ser purgas, de manera que, a la hora de celebración del contrato, Las partes tienen que proceder a ejecutar el contrato, pero no tienen que Coincidir. 

No hay que Confundir los requisitos para la validez de los contratos con los requisitos Para el cumplimiento de las prestaciones o de las obligaciones comprometidas en El contrato. Solo hace falta ser propietario para tener poder de disposición Sobre la cosa comprada o vendida cuando llega el momento del cumplimiento, ahí Sí, en la entrega de la cosa, es necesario que sea propietario. Pero esto no se Requiere en el momento de la celebración del contrato.

El TS en una Primera jurisprudencia, entendíó que, en nuestro Derecho, no era válida la Compraventa de cosa ajena y lo hizo indicando por falta de objeto, lo cual Recibíó la crítica de la doctrina y la tuvo que cambiar. Hay objeto, pero el Objeto no es de quien lo vende. Admitíó finalmente la compraventa de la cosa Ajena. Partiendo de este presupuesto de que la compraventa de la cosa ajena es Un negocio jurídico y contrato válido, llegando el momento de entrega de la Cosa por parte del vendedor al comprador, nos podemos encontrar con tres Situaciones:

1) Que el Vendedor sea propietario de la cosa, se haya convertido en ese interino desde Que se celebró el contrato y se la transmite al comprador que se convertirá También en propietario. El comprador no va a sufrir ningún perjuicio. 2) Que el Vendedor haya adquirido la posesión, pero no la propiedad, y proceda a Transmitírselo al comprado, pero éste no habrá adquirido la propiedad, solo la Posesión porque lo impide en las adquisiciones derivativas de que no puede Adquirir más derecho el que lo recibe que quien se lo transmite. Salvo que, se Trate de una adquisición a “non domino”, tratándose de un bien inmueble porque Se den los requisitos del arts. 34 LH y 464 CC, aun cuando el vendedor no sea Dueño, el comprador sí se convertirá en dueño. Si no ha adquirido mediante Estas excepciones de las llamadas adquisiciones a “non domino”, también podrá Adquirir por usucapión, y si no habiendo adquirido por esas excepciones y antes De que transcurra el plazo de la usucapión, el verdadero dueño vuelve y Ejercita acción para que le devuelva la cosa, en este caso, el comprador que se Vea privado de la cosa, podrá ejercitar contra quién se la vendíó la acción de Saneamiento por evicción. El art. 1461 CC dice que el vendedor está obligado a Entregar la cosa y al saneamiento y el art. 1464 CC, el saneamiento será por Los vicios ocultos que tenga la cosa o porque no se le garantice al comprador La posesión legal y pacífica de la misma, que da lugar a la evicción y ésta Existe cuando el comprador se ve privado de la cosa comprada en base a una Sentencia firme en virtud de un derecho anterior al suyo que tenía otra Persona. Si ocurre esto porque el verdadero dueño una acción, éste perderá la Cosa, pero podrá ejercitar la acción de evicción contra el vendedor y lo Indemnice con daños y perjuicios. 3) Que el vendedor no esté en posesión de la Cosa ni sea propietario de la cosa, habrá incumplimiento de la obligación del Contrato de compraventa. El comprador se podrá defender a través de las Acciones propias por incumplimiento (acción resolutoria del art. 1124 CC…).

Señalado esto Y siendo ésta la doctrina actual del TS, sin embargo, la ha hecho quebrar de Forma contradictoria en relación a la comunidad de bienes estableciendo que, si No hay acuerdo unánime de todos los comuneros, la compraventa por ser una Compraventa de cosa ajena es nula. Es criticable porque si admite la Compraventa de cosa ajena, la excepciona para este caso.

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